"Обратная ипотека" для пенсионеров

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработала экспериментальную программу по кредитованию пожилых людей под залог имеющегося у них жилья. Об этом заявил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка. Сравни.ру выяснил, улучшит ли это материальное положение пенсионеров и решит ли жилищный вопрос для россиян.

Согласно предложениям, пенсионер сможет закладывать свою квартиру, а сумма кредита ему будет начисляться не сразу, а равными платежами каждый месяц. Тем самым он будет получать дополнительный доход за счет своей квартиры. Проценты начисляются только на фактически выданные денежные средства, а погашение «обратной ипотеки» происходит после смерти заемщика за счет продажи квартиры. При этом неизрасходованная сумма отходит его наследникам, которые могут самостоятельно погасить кредит и сохранить за собой недвижимость.

Предполагается, что программа подобного кредитования будет опробована в ряде регионов России дочкой агентства – АРИЖК. В случае успешных результатов агентство применит схему повсеместно. Разработчики проекта считают, что эта система должна заменить существующую в России пожизненную ренту, при которой пожилой человек завещает или продает свое жилье посторонним людям, которые принимают на себя обязанность пожизненно его содержать.

Немассовый продукт

Эксперты считают, что на данный момент спрос на этом рынке носит весьма ограниченный, сегментированный характер. В рамках сегодняшней ситуации, исходя из ставок рынка пожизненной ренты, пенсионер из Москвы, заключивший подобный договор, будет получать приблизительно 16000 руб. в месяц и 3000–4000 руб., если он проживает в других регионах страны. Эти цифры рассчитаны исходя из коэффициента дожития в 10 лет. Такие суммы выплат могут вызвать существенный рост интереса на рынке только в условиях существенного сокращения реальных пенсий. Повышение выплат пенсионерам от текущих уровней будет сопровождаться усилением активности на данном рынке. Но бум на нем возможен лишь при условии существенного ухудшения ситуации в сфере пенсионного обеспечения РФ.

Главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин полагает, что воспользоваться такой ипотекой на текущих условиях готовы менее 1% пенсионеров: «В случае если АИЖК, фактически убрав посредников с этого рыночного сегмента, будет платить пенсионерам больше на 20-30%, полагаю, что количество желающих воспользоваться подобной ипотекой возрастет, но оно по-прежнему будет весьма невелико относительно общей массы пенсионеров, владеющих жильем».

Схожее мнение и у заместителя директора департамента розничного бизнеса, начальника управления партнерских продаж Москоммерцбанка Виктора Хребета: «Данный продукт не является массовым, и не будет пользоваться большой популярность у населения. Его целевой сегмент – это одинокие люди пожилого возраста или люди, страдающие серьезными заболеваниями. Т.е. социально незащищенные слои населения, уровень доходов которого, как правило, ниже прожиточного минимума, а также отсутствует материальная поддержка со стороны родных и близких».

Сиюминутная прибыль

В связи с сокращением числа посредников в данной операции после прихода на рынок АИЖК, выплаты пенсионерам увеличатся до 20-30% от стоимости жилья. Инвестор получает возможность купить квартиру, приблизительно на 50% ниже текущей стоимости. Заемщик получает «деньги сейчас» и может существенно улучшить свое материальное положение. Но параллельно, заемщик несет в данном случае существенные риски обесценения своих денежных поступлений в долгосрочном периоде с учетом инфляции, особенно в случае инфляционного шока. Заемщик, очевидно, теряет возможность передачи квартиры родственникам по наследству, что с психологической точки зрения ухудшает качество жизни пенсионера и существенно. Покупатель несет риски, связанные с тем, что стоимость недвижимости в крупных городах может подешеветь при реализации сценария существенного ускорения инфляции и спада на этом фоне активности в кредитовании, реальных доходах населения.

Зарубежный опыт

Подобные предложения есть, к примеру, в США и Евросоюзе. Учитывая высокую социальную значимость таких проектов, они контролируются государственными агентствами. Виктор Хребет отмечает, что в Европе данный вид ипотеки не так распространен, но есть похожие продукты, например, в Германии, где распространена схема продажи жилья с сохранением права пожизненного пользования жилплощадью на основе договора личного найма. Как правило, за рубежом данный продукт реализуют не банки, а инвестиционные компании. В России нечто похожее – это пожизненная рента или ломбардные кредиты, отмечает эксперт.

Пенсионер, как и любой человек, может получить кредит в банке под залог своего жилья. Вопрос в условиях договора. В целом, банки не активны на этом рынке, поскольку риски высоки, а инвестиции носят средне- и долгосрочный характер. Годовая рентабельность пенсионной ипотеки также в среднем не слишком велика. Так будет и дальше, если не произойдет в ближайшие годы нового потребительского ипотечного бума, но и в этом есть существенные сомнения. Экономика перестраивается на базе роста инвестиций, при сокращении потребления в ВВП.