Ипотечникам приказано ждать два-три года

Как сообщил вчера президент России Дмитрий Медведев, условия ипотечного кредитования вернутся к своему докризисному уровню только через два-три года. "Государство будет заниматься тем, чтобы общую экономическую ситуацию регулировать и, скажем так, успокаивать банки, чтобы они делали соответствующие резервы и не боялись давать ипотечные кредиты", — сказал он, общаясь с работниками Улан-Удэнского авиационного завода.

Впрочем, на этом власти не собираются останавливаться. "Должны ставку сделать ниже", — убежден Медведев. И назвал ее оптимальное значение для заемщиков и банков. "Нормальная ставка ипотеки, когда с удовольствием берут кредит, — 6—7%", — заявил президент. При этом, по мнению Дмитрия Медведева, продавливать меньшее значение ставки тоже будет неправильно. "Нельзя делать того, что делали американцы: они выдавали под 1%, и у них грохнулась вся ипотечная система", — сказал Дмитрий Медведев. С другой стороны, нельзя позволять, чтобы ставка составляла 20 или 30%: "Это абсолютно нереально".

По словам Дмитрия Медведева, сегодня около 20% людей, решающих жилищные проблемы, обращаются к ипотеке. "Нужно, чтобы как минимум половина людей могли взять кредит и расплачиваться по нему. Будем к этому стремиться", — подчеркнул Медведев.

Глава государства отметил, что банки могли бы начать снижать свои ставки по ипотеке уже сейчас, поскольку для этого есть все предпосылки. "Ставка рефинансирования Центробанка падает, и это неплохо, это позитивный результат", — отметил Медведев. За год она снижалась уже пять раз и сейчас составляет 10,75% годовых. Но, несмотря на это, банки пока выдают кредиты на покупку жилья с очень большим рискованным запасом. "При ставке рефинансирования 11% они ( банки) могли бы давать 14%, что плохо, но хоть как-то взять можно, но они закладывают еще свои риски", — объяснил кредитную политику банков президент.

Докризисные условия

Несмотря на то что в своем выступлении Дмитрий Медведев не стал обещать восстановить ипотечный рынок в обозримом будущем, даже обозначенные два-три года можно считать оптимистичным прогнозом. По данным ипотечного брокера " Кредитмарт " , сейчас средневзвешенная ставка по ипотечным программам составляет 19,87% по кредитам в рублях с фиксированной ставкой и 15,25% по кредитам в долларах с фиксированной ставкой. Кроме того, как отмечает вице-президент, руководитель блока "Малый, средний и розничный бизнес " Промсвязьбанка Елена Махота, банкиры в обязательном порядке требуют взнос в размере не менее 30%.

Раньше такого требования не было, а средняя ставка по ипотеке в рублях составляла 11—12%, в валюте — 9—11%. Это именно те самые условия, по которым банки предоставляли кредиты летом 2007 года, до наступления ипотечного кризиса в США. Уже осенью 2007 года условия по первоначальному взносу и требованиям к заемщикам стали ужесточаться, а ставки по ипотеке — расти.

Процесс этот продолжался до самого последнего времени. При этом даже по новым, очень жестким условиям получить кредит было почти невозможно. Поэтому эксперты считают, что в ближайшее время довести ставку до 14%, несмотря на доступность рефинансирования ЦБ, будет очень сложно.

Сколько стоят деньги

Выдавать кредиты под 14% сейчас могут себе позволить разве что госбанки, говорит первый зампред правления Москоммерцбанка Людмила Лебедева. Также кредитовать под 14% могут кредитные организации, которые занимаются перепродажей выданных ипотечных кредитов АИЖК, добавляет аналитик " Арбата Капитал Менеджмент " Михаил Завараев.

Для остальных такая стоимость кредитов находится за пределом возможного. " Для этого нужно, чтобы снизились риски конечных заемщиков и подешевели ресурсы, а на данный момент это в основном депозиты, ставки по которым в последнее время активно росли, — говорит Завараев. — Может ли банк выдавать ипотечные кредиты под 11—12%, если сам привлекает средства с рынка под 13—14%?" "Частные банки с удовольствием бы выдавали ипотечные кредиты под 14%, но проблема в том, что они не могут себе этого позволить, потому что большинство ресурсов они получают по ставке гораздо выше ставки рефинансирования ЦБ. Да и длинных ресурсов на рынке нет", — отмечает Лебедева.

Впрочем, высокая стоимость денег — это только одна из причин недоступности ипотеки. Банкиры говорят, что помимо этого есть факторы рынка недвижимости от оценки клиента, который берет кредит.

В кризис сложно оценить платежеспособность заемщика, спрогнозировав ее на последующие 15—20 лет, говорит Махота. На это все накладывается риск дальнейшего падения рынка недвижимости.

"Страхуя этот риск, банки устанавливают требование о внесении высокого первоначального взноса, что, к сожалению, также является сдерживающим фактором для массового кредитования", — отмечает она.

За горизонтом в два-три года

Ухудшение многих составляющих ипотеки не позволяет банкирам прогнозировать, какой рынок сложится через два-три года. "Не исключено, что ставки вернутся на докризисный уровень. Хотя я все-таки думаю, что они будут несколько выше — на 1— 2%", — заявляет Завараев.

" Два три года — достаточно большой срок для прогнозов. При условии, что государство поможет банкам расчистить балансы от так называемых "токсичных активов", ставки по ипотеке действительно могут вернуться на докризисный уровень", — не исключает эксперт фондового центра "Инфина" Вероника Чекина.

Впрочем, пока никаких реальных действий в этом направлении не предпринимается. Объемы плохих кредитов в банковском секторе растут, официальные прогнозы по объемам просрочки по российским стандартам бухгалтерской отчетности (РСБУ) превышают 12%, при этом обязательные резервы по кредитованию тормозят развитие банковской деятельности, и наращивать их банки не стремятся, отмечает руководитель проекта БСС "Система Главбух" компании "Актион-Digital" Елена Авилова.

Да и на рынке недвижимости не все однозначно. Неизвестно, сколько будет стоить квадратный метр через два-три года. Поэтому банкирам сложно представить, как ставки по ипотеке могут откатиться на докризисный уровень, и тем более когда они опустятся еще ниже, до 6—7%.

Как в сказке

Когда инфляция составляет двузначные цифры, деньги в экономике короткие, экономика неустойчива к внешним шокам и чрезвычайно зависима от экспорта сырья, прогнозировать улучшения сложно, считает Завараев. По его мнению, дополнительным препятствием служит отсутствие сложившейся инфраструктуры ипотечных кредитов — в частности, развитого рынка ипотечных закладных. Рынок же строительства жилья, мягко говоря, не совсем прозрачен. Например, как указывают эксперты, если речь заходит о себестоимости, строители недвусмысленно намекают, что приходится платить существенные суммы за различные разрешения, указывает Завараев.

Конечно, по словам специалистов, при наличии политической воли это все решаемые вопросы.

Но чтобы хотя бы гипотетически обсуждать перспективу ипотеки со ставкой 6%, нужно иметь ставку рефинансирования ЦБ на уровне минимум 4% к 2012 году. Между тем, как отмечает Авилова, в официальных обсуждениях предварительного плана бюджета страны на 2010 год и перспектив развития до 2012 года речи об этом не ведется. "Поэтому при всей сложности прогнозирования ипотечный кредит в 6% звучит как сказка", — заключает она.

Американские уклонисты

Около 13% американцев, взявших ипотечный кредит, имеют по нему просрочку. По данным Ассоциации ипотечных банкиров США за июнь, около 9% должников пропустили хотя бы одну выплату по кредиту, а еще 4% уже проходят процедуру лишения их недвижимости. По данным ассоциации, среди просрочивших выплаты растет число должников, имеющих так называемые "традиционные кредиты" с фиксированной ставкой. Прежде же неплательщиками в основном являлись держатели более рисковых кредитов с плавающей ставкой.

Наиболее злостные уклонисты от кредитных выплат сосредоточены в курортных штатах — Калифорнии, Неваде, Аризоне и Флориде. 44% всех должников, у которых была изъята недвижимость, приходится именно на эти регионы. Тем не менее, по данным Национальной ассоциации риэлторов США, в июле объемы продаж жилья в стране продолжили увеличиваться, причем уже четвертый месяц подряд.

Столько же времени подряд растут и ставки на ипотечные кредиты в США. К концу июля госкорпорация Freddie Mac увеличила среднюю ставку по 30-летним кредитам на жилье до 5,2%. В апреле же она опускалась до рекордного минимума — 4,78% годовых.

Ипотечникам снизят нагрузку

Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) вчера утвердило изменения в "Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков". В агентстве считают, что увеличение нагрузки на заемщика по окончании льготного периода не должно превышать 15%. Льготный период — время, которое в агентстве дают должникам на восстановление платежеспособности. Он длится 12 месяцев, за это время платежи по кредиту осуществляет АРИЖК. Впрочем, по окончании этого периода заемщик должен будет выплачивать проценты по кредиту и банку, и АРИЖК.

Благодаря помощи агентства нагрузка на должника снижается в среднем в 20 раз. Однако после окончания льготного периода она не только восстанавливается в прежнем объеме, но даже повышается примерно на 15,4%. А для кредитов, которые имеют небольшой срок до погашения, может возрастать до 40% и более, отмечают в АРИЖК.

"Чрезмерное увеличение финансовой нагрузки на заемщика негативно сказывается как на психологическом состоянии заемщиков, так и на их финансовых возможностях", — отмечают в агентстве. В АРИЖК собираются проводить дополнительный контроль будущей финансовой нагрузки на заемщика и рассчитывать новые сроки возврата средств должниками. При этом, если срок будет увеличиваться больше чем на 60 месяцев, в агентстве готовы пойти на снижение ставки, но не более чем до уровня ставки рефинансирования ЦБ, которая сейчас составляет 10,75%.

По расчетам АРИЖК, в результате внесения изменений в стандарт финансовая нагрузка на заемщика в постльготный период в среднем будет увеличиваться на 14,6%.

Способна ли ипотека за 6—7% решить жилищную проблему?

Галина Хованская, член комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям (фракция "Справедливая Россия: Родина / Пенсионеры / Жизнь")

Я не помню, чтобы до кризиса была ипотека под 6—7%, если это только не квазиипотека за счет бюджета региона (да и то далеко не каждого). Реальная ипотека была под 11—14% — со всеми льготами и прочими делами. Сейчас ситуация следующая: те банки, которые не связаны с государством, вообще, что называется, отползли от ипотеки, а "обреченные" банки типа Сбербанка или ВТБ24 подняли процент, потому что сейчас безумные риски. Но в период кризиса это просто увеличивает количество невозвратов. Все упирается в то, что банки сейчас не могут дать дешевые кредиты, потому что резко выросли риски. Но без дешевых кредитов невозможно строительство. Так что возможны только долевые схемы, когда граждане являются как бы и банкирами. Но, к сожалению, сейчас такое время, что нет никаких гарантий, и эти граждане просто могут остаться ни с чем. У нас сейчас большие проблемы и с ипотекой, и с теми людьми, которые не могут вернуть кредит. Но им надо помогать (особенно тем, кто выплатил по ипотеке довольно приличные суммы), потому что они попали в эту ситуацию не по своей вине. Конечно, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) этим занимается, но не в тех объемах, которые соответствовали бы масштабам бедствия. К ним в очереди стоят 6 тыс. человек, а они занимаются только с 1 тыс. Однако это агентство тоже можно понять. Так что акцент сейчас нужно делать не на ипотеку, а на государственно-муниципальный заказ, особенно по части домов, которые находятся в высокой степени готовности.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов

Общий объем сделок по ипотеке уменьшился на 40%. Клиент скорее мертв, чем жив. Во-первых, сейчас такие ставки, которыми может воспользоваться далеко не каждый. Вовторых, в ипотеке нет такой потребности, которая была еще недавно. Кризис задел небольшое количество людей. Это те клиенты, кто взял ипотечный кредит после 2006 года, когда был огромный скачок цен. Те же, кто раньше взял ипотеку, сейчас имеют процентную ставку ниже, чем если бы они это жилье просто взяли в аренду. Все войдет в нормальное русло только тогда, когда деньги станут дешевыми и когда нормализуется рынок. Сейчас двухсторонняя ситуация: нет денег, но они и не нужны в тех экономических условиях, при которых предоставляется ипотека; они просто очень дороги. По-моему, сейчас с ипотекой не надо делать что-то такое грандиозное, а нужно просто дождаться, когда стабилизируется рынок. Сейчас нужны лишь антикризисные меры, но они и принимаются. А субсидировать ипотечные ставки в нынешних условиях просто нецелесообразно.

Анатолий Аксаков, член комитета Госдумы по финансовому рынку (фракция "Справедливая Россия: Родина / Пенсионеры / Жизнь"), президент Ассоциации региональных банков

Если бы сегодня люди имели работу и зарплату и у них была бы возможность получить ипотечный кредит под 6—7%, это в значительной степени решило бы жилищную проблему. Весь вопрос в экономической ситуации, но она будет меняться, и через два-три года люди спокойно снова смогут взять ипотечные кредиты. Правда, кредиты под 6—7% будут возможны только тогда, когда у банков будет соответствующая дешевая ресурсная база. Если раньше такие проценты обеспечивались дешевыми иностранными кредитами, то через два-три года, боюсь, их не будет. Поэтому требуются внутреннее фондирование, помощь АИЖК или иных институтов, через которые выделяются относительно дешевые ресурсы. И тогда можно будет обеспечить низкую процентную ставку. Думаю, что через два-три года риск невозврата кредитов будет намного меньше, соответственно, это уже не будет закладываться банками в процент, как сейчас. В настоящее время жизнь в нашей ипотеке еле теплится. Да, банки выдают ипотечные кредиты и сейчас, но в очень маленьких объемах и под большие проценты.

Вадим Михайлов, лидер международного движения "Диггеры России за права граждан"

Ипотека способна на многое, но смотря какая. Если ипотека будет давать людям возможность рассматривать серьезное кредитование и от этого будет помощь малому бизнесу, пенсионерам и так далее — это одно. А если это будет та ипотека, с помощью которой нас будут пытаться обманывать, — это путь в никуда. Тем более в условиях кризиса.