21.04.2009

Технологии рынка: Банки: владельцы поневоле

Подавляющее большинство проектов и объектов коммерческой недвижимости заложено в банках.

Сейчас, когда доля проблемных залогов приближается к 10%, банки все чаще забирают недвижимость в счет долга. Но не потому, что заинтересованы в чужом имуществе, а от безвыходности. Неликвидный недострой для финансового учреждения — это огромная головная боль. Но деньгами многие застройщики расплатиться уже не могут.

Как писали в конце марта "Ведомости", Сбербанк стал соинвестором проекта "Город столиц" компании "Капитал Груп" (288 680 кв. м на 1,2 га). На данный момент построена часть одной из двух спроектированных башен, часть площадей продана. "Город столиц" был заложен в качестве обеспечения по кредиту в $400 млн. Теперь Сбербанк, "Сбербанк-Капитал" и "Капитал Груп" объявили о подписании договоров о его реструктуризации. Интересно, что девелопер сам предложил забрать залог, говорят источники.

"В ряде случаев заемщику проще отдать залог, чем довносить разницу после переоценки проекта либо гасить долг", — комментирует Алексей Шавров, управляющий директор "А1". "Сегодня идет переоценка большинства объектов. Здание, под которое брали $100 млн с расчетом продать за $200 млн, сейчас может стоить не более $50 млн", — объясняет он. Хотя для финансовой структуры оформлять на себя объект недвижимости отнюдь не всегда выгодно. Недострой для банка — худшее, что может быть, хуже только недостроенный дом с частично проданными площадями, добавляет эксперт. Но в ближайшее время банки станут все чаще забирать залоги, чтобы получить хоть что-то.

По оценкам экспертов, доля проблемных задолженностей в российских банках в настоящий момент в среднем начинает подтягиваться к 10%, считает управляющий директор ИДК "Алур" Михаил Уринсон. "По заявлениям Игнатьева и Кудрина, сделанным в конце марта, критическим уровнем является 12-18%. Ряд экспертов считают, что до конца года она может достичь 20% и более", — говорит Уринсон.

Приобретение за долги (без денежных средств) Сулейманом Керимовым активов "Главстрой-СПб" (100%), 25%-ной доли в компании ПИК, переговоры о входе Сбербанка в капитал "Система-Галс" на 51% — опять же в обмен на реструктуризацию долга (информация о сделках проходила в СМИ) — эти и другие сделки подтверждают начало крупнейшими банками активной работы по санации проблемного кредитного портфеля, считает Уринсон. Средние банки последуют за ними в течение ближайших 3-6 месяцев, добавляет он.

Долгие проекты, короткие деньги

"Залог недвижимого имущества на сегодняшний день занимает основную долю по кредитам юридических лиц", — говорит Инна Касьянова, управляющий директор по кредитованию малого и среднего бизнеса Москоммерцбанка.

У Москоммерцбанка, как и любого другого, по словам Касьяновой, есть проблемные кредиты, обеспеченные недвижимостью, но она не считает это "массовым явлением". И до кризиса случалось, что банк забирал заложенный объект, говорит Владимир Пинаев, управляющий партнер JLL. Однако многие эксперты полагают, что нарастающие проблемы неплатежей, которые повлекут за собой оформление предметов залога в собственность кредиторов, носят системный характер.

Как отмечает Михаил Гец, управляющий партнер компании "Новое качество", девелоперы и ритейлеры не могут в нынешних условиях развивать новые проекты, прибыль от которых могла бы пойти на погашение кредитов. Уменьшилась доходность действующих объектов. Усугубляет ситуацию возрастающее количество margin calls от банков (требование увеличить/заменить предмет залога или погасить заем в полном объеме), добавляет он.

Михаил Уринсон среди ключевых причин значительного роста проблемных кредитов в строительном секторе называет дисбаланс между сроками банковских пассивов и активов (выданных строительных кредитов). "Большинство пассивов банковского сектора РФ носит краткосрочный (до трех лет) характер (межбанковское кредитование, депозиты и т. д.). Но проекты в секторе коммерческой недвижимости и при комплексном освоении территории под массовую жилую застройку подразумевают долгие сроки строительства и окупаемости и требуют долгосрочных заемных средств (пять и более лет)", — рассказывает он.

Пока рынок недвижимости рос, банки активно кредитовали застройщиков под длинные проекты короткими деньгами, рассчитывая в будущем либо самостоятельно рефинансировать собственный заем, либо погасить его через рефинансирование в другом банке. В условиях ограниченной ликвидности все это не работает, констатирует эксперт. На нее накладываются ошибки, допущенные банкирами на этапе принятия инвестиционных решений.

Результат печален. Компании, которые брали кредиты под залог недвижимости, во-первых, рискуют потерять эту недвижимость, а во-вторых, взыскание может быть наложено и на другие активы.

В пользу кредиторов

В январе 2009 г. вступил в силу ФЗ от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество". Затронуты в том числе акты, регулирующие залог движимого и недвижимого имущества и обращения взыскания на заложенное имущество, и т. д.

"Ранее внесудебный порядок мог быть применен, но для этого надо было уже после возникновения просрочки заключить нотариально удостоверенное соглашение. В этом должник, конечно, не был заинтересован, а банк не мог того никак заставить", — объясняет Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" (PG&P). Теперь по плохим долгам взыскание может быть обращено как по решению суда или во внесудебном порядке на основании соглашения между сторонами (добровольно), так и во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса (принудительно), что значительно ускорит процедуру.

"Сейчас по соглашению сторон может предусматриваться и прямая покупка банком заложенной недвижимости, и покупка третьими лицами, привлеченными банком, т. е. процедура стала гибче и дает больше возможностей для договоренности сторон", — рассказывает Елена Макарова, юрист международной юридической фирмы Magisters. Но норма новая и на практике таких случаев пока нет, говорит Лидия Горшкова, руководитель банковской практики PG&P.

Однако обращение взыскания во внесудебном порядке невозможно, например, если в качестве заложенного имущества выступало предприятие как имущественный комплекс, земли сельскохозяйственного назначения и некоторые другие, напоминает Макарова.

Существенно уменьшились риски банков и по договорам ипотеки, заключенным ранее, если в отношении должника-залогодателя возбуждено дело о банкротстве, добавляет Макарова. Благодаря внесенным изменениям в закон о банкротстве банк гарантированно получает 80% средств, вырученных от реализации заложенного имущества, в счет погашения суммы основного долга и процентов по кредитному договору.

Появились четкие критерии существенного нарушения кредитного договора, напоминает Коневский: сумма неисполненного обязательства должна составлять 5% и более от размера оценки заложенного имущества, период просрочки должен быть от трех месяцев. В случае исполнения обязательства периодическими платежами действует иное правило: размер просрочки не имеет значения, единственный критерий — нарушение срока исполнения: более трех раз в течение 12 месяцев. Это правило будет препятствовать злоупотреблениям со стороны банков.

Все же введенные нормы довольно жесткие именно для заемщиков. В целом изменения законодательства в пользу банков, говорит Макарова, поскольку риск невозвратов в кризисных условиях высок, а цены на недвижимость снижаются.

Сейчас реальная стоимость недвижимости сильно упала, по некоторым объектам коммерческой недвижимости — вдвое, не говоря про земельные участки. Банки могут расценивать уменьшение рыночной стоимости залога как основание требовать досрочно погасить кредит — для многих заемщиков это невыполнимо, говорит Наталья Рогова, юрист консалтинговой компании "Перспектива".

Если позвонили

По мнению юристов, для должника, не желающего расставаться со своим зданием, лучший выход из ситуации — договариваться с банком о реструктуризации задолженности, пролонгации кредита и т. п. "Плохой мир лучше хорошей войны. Тем более что в этой войне можно выиграть лишь время", — говорит Рогова.

"Можно продать какие-то активы, например, государству, чтобы заплатить банку", — предлагает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга компании Blackwood. Можно попробовать договориться о том, что должник под контролем банка-залогодержателя ищет покупателя на заложенное имущество на рынке и продает его. Вырученные деньги пойдут в уплату долга. В этом случае, если не прибегать к процедуре принудительной реализации заложенного имущества на публичных торгах, должник получит значительно больше, советует Елена Макарова.

В том случае, когда средств, вырученных после продажи с торгов залога, не хватает, чтобы покрыть убытки банка, он вправе обращать взыскание на другие активы, напоминает Рогова.

Если ликвидное имущество не было заложено, в преддверии банкротства должник может заключить договоры залога для обеспечения каких-либо обязательств с дружественной компанией, исключив все ликвидное имущество из конкурсной массы, описывает еще один метод защиты Макарова.

Но в целом каких-то серьезных способов вывести недвижимость из-под удара при невозможности погасить долг нет, резюмирует Наталья Рогова. Но можно существенно затянуть процесс обращения взыскания, что дает должнику отсрочку, которую можно использовать для поиска денег и выхода из кризиса.

Зачем банку недвижимость

Банку в первую очередь нужны деньги, а не активы в виде недвижимости, утверждают в один голос практически все опрошенные "Ведомостями" эксперты. Владимир Пинаев допускает, что финансовая организация может захотеть забрать себе лакомый кусок либо просто не видит другого способа вернуть долг даже после реструктуризации. Но угрозы отобрать объект вполне возможны как мера воздействия на должника. Однако чтобы превратить в деньги неликвидные на текущем рынке активы, банку нужна соответствующая инфраструктура. Создание собственных девелоперских подразделений целесообразно только для крупнейших государственных банков, таких как Сбербанк и ВТБ, которые уже создали соответствующие подразделения, считает Уринсон. Остальным банкам, полагает он, надо сконцентрировать свои усилия на поиске инвесторов и эффективных застройщиков для реструктуризации и последующей переуступки ставшей проблемной задолженности и последовательной реализации перспективных проектов.

Омар Гаджиев, управляющий партнер Panorama Estate, думает, что угрозами дело не ограничится. Анонимно ряд участников рынка подтверждают эти опасения. "Можно предположить, что заинтересованность в том или ином активе может быть у структуры, связанной с банком. Если компания полагает действия банка по “захвату активов” необоснованными, следует их оспаривать в суде, доказывая, что все обязательства по обслуживанию долга выполнялись надлежащим образом. Или что нарушения по такому обслуживанию были незначительны", — советует Лидия Горшкова.

"В ближайшее время объективно банки станут крупными владельцами недвижимости и разного рода вещей и будут что-то с этим делать. Не то чтобы они очень этого хотели, но так получается", — резюмирует Шавров.

Что делать кредиторам

Управляющий директор ИДК "Алур" Михаил Уринсон:

"Ключевая задача банков — детально проанализировать весь пул строительных кредитов, чтобы выявить проблемные и перспективные проекты, провести комплексную оценку финансового состояния застройщика/заемщика. Под проблемными проектами подразумеваются те, расчеты по которым изначально показывают их экономическую неэффективность — плановую убыточность. Перспективные в случае их реализации в состоянии самостоятельно обеспечить погашение существующей и дополнительно привлекаемой (в случае необходимости) задолженности, а также обеспечить инвестору обоснованный уровень рентабельности инвестиций (на уровне 25-30% годовых в текущих условиях). Задача банка — минимизировать убытки проблемных проектов и вернуть средства, вложенные в перспективные.

Существует три варианта взаимодействия банка и должника. Юридически-правовой предполагает судебную процедуру взыскания проблемной задолженности. Каждая ситуация индивидуальна, но в целом эта процедура обычно занимает не менее 12 месяцев, а если должник недобросовестный, может длиться и до 18-24 месяцев. Результаты зачастую малопредсказуемы и контролируемы.

Договорной вариант, по сути, это реструктуризация долга по соглашению сторон. Но для этого необходим добросовестный заемщик, который бы признал, что завел банк/инвесторов в трудное положение и приступил бы к добровольной реструктуризации долгов. В большинстве случаев 100% или как минимум абсолютный контроль (51%) переходит к банкам-кредиторам или аффилированным с ними лицам. Но не все собственники добросовестны, многие пытаются вывести ликвидные активы с обремененных долгами компаний, которые затем банкротятся.

Последний, наименее привлекательный и наиболее убыточный с точки зрения банка, вариант — это продажа проблемного долга коллектору со значительным дисконтом к стоимости (50-70%). Поступив так со значительным числом проблемных долгов, банк загонит себя самого в банкротство. На это банки идут только по незначительным или явно не взыскиваемым долгам".

Тяните время, господа

Наталья Рогова, юрист консалтинговой компании "Перспектива":

"Есть ряд способов затянуть процесс взыскания до вступления решения суда в силу.

Чтобы продать недвижимость с торгов, банк вынужден обращаться в арбитраж с иском об обращении взыскания на предмет залога. До тех пор пока решение по этому иску не вступит в силу, взыскание не начнется. Статья 144 АПК РФ предусматривают право, а статья 143 АПК РФ — обязанность арбитража приостановить производство по делу в ряде случаев. При богатой фантазии юристов должника можно использовать большинство из девяти оснований для приостановки.

Например, существует норма, согласно которой невозможно рассматривать дело до разрешения другого дела, рассматриваемого другим судом (пункт 1 части 1 статьи 143 АПК РФ). В этом случае подаются надуманные иски по оспариванию кредитного договора, процедуры его заключения, регистрации залога, можно оспорить сделку по передаче имущества в залог как крупную. Если банк перед предоставлением кредита получил протокол об одобрении крупной сделки, его тоже можно оспаривать. Здесь, как говорится, главное — не результат, а участие. Все понимают, что такие иски направлены на затягивание процесса. Но по закону суд обязан приостановить дело до вынесения решения по надуманному иску. После вынесения его можно обжаловать и т. д. При умелой работе взыскание можно затянуть на годы.

Основание — назначение арбитражным судом экспертизы (пункт 1 статьи 144 АПК РФ) — также можно оспаривать, например подлинность подписи и самих документов, если что-то где-то вызывает сомнения.

Еще одно основание — нахождение гражданина, являющегося лицом, участвующим в деле, в лечебном учреждении или длительной служебной командировке (пункт 4 статьи 144 АПК РФ). Правда, в этом случае участником дела должно быть именно физическое лицо. Например, если акционер (физическое лицо) оспаривает кредитный договор как сделку с заинтересованностью или крупную сделку.

После того как решение суда вступит в законную силу (после вынесения решения апелляционной инстанцией), можно подать кассационную жалобу и попросить арбитражный суд приостановить исполнение решения о взыскании. На основании того, что в случае вынесения кассационным судом решения в пользу заемщика отменить и повернуть исполнение решения будет невозможно или затруднительно (данное право предусмотрено статьей 283 АПК РФ). В этом случае кассационный суд может приостановить исполнение до вынесения окончательного решения по делу ("постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы").

Стоит учесть, что в процессе рассмотрения дела проценты и штрафы по кредиту продолжают начисляться. Затягивание нужно рассматривать как отсрочку, а не как панацею".

Лицензия ЦБ РФ на осуществление банковских операций № 3365 от 17.12.2014 г.
Подключение эквайринга
Получить консультацию
Получить консультацию
Заявка
пол:
Допустимый возраст клиента - от 21 до 69 лет.
Заявка на ипотеку
Заявка на встречу
Задать вопрос
ваш статус:
Оставить отзыв
Подписаться на снижение цены
Предложить свою цену
Оставить заявку

Мы всегда рады ответить на любые Ваши вопросы

Отклик на вакансию

Мы рассмотрим Ваше резюме и свяжемся в случае необходимости

Анонимное сообщение
Заказ наличных денег
Заказать обратный звонок
Забрать вклад
Спасибо!

Благодарим за обращение. Ваша заявка принята

Наш специалист свяжется с Вами в течение рабочего дня

Предоставляются, в случае наличия изменений, о которых ранее Банку не было известно