Ипотечная безнадежность

Рынка ипотеки уже нет, признаются банкиры. Они сейчас увлечены реструктуризацией проблемных кредитов, а новые сделки практически не заключают. Реанимировать ипотеку в России сможет теперь только государство, если сочтет нужным.

Центробанк опубликовал ошеломляющие данные по ипотечному сектору. За последние три месяца прошлого года суммарная просроченная задолженность по рублевым ипотечным кредитам выросла в 2,1 раза, а по валютным — в 2,9 раза. Конечно, объемы российского рынка ипотеки не сравнимы, например, с американскими, но по масштабам отечественной банковской системы цифры все-таки серьезные. В прошлом году размер выданных банками физическим лицам рублевых ипотечных кредитов составил 539,5 млрд рублей, а валютных — 94,289 млрд рублей. Всего же на начало года по рублевым кредитам ипотечные заемщики были должны банкам 776,5 млрд рублей, а по валютным — 218,691 млрд рублей. Общий объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам на начало года составил 12,1 млрд рублей. Если сравнить эту цифру с данными по рынку, то она не кажется такой уж роковой, но столь быстрые темпы роста просрочки действительно пугают.

Похмельный синдром
Независимые эксперты считают, что сегодняшнее состояние ипотечного рынка в России можно охарактеризовать как сильное похмелье после бурных праздников, продолжавшихся в течение трех последних лет. "Во-первых, обесценивается сам предмет залога — недвижимое имущество, — объясняет управляющий партнер юридической компании АТС group Илья Ананьин. — Во-вторых, девальвируется национальная валюта. В-третьих, у некоторых заемщиков просто нет возможности своевременно осуществлять выплаты по кредитам, и число должников неуклонно растет". Все это приводит либо к свертыванию банками ипотечных программ, либо к установлению ставок в размере 28 — 35% годовых, которые, по сути, являются заградительными, отмечает эксперт. Не становится крепче и уверенность потенциальных заемщиков в завтрашнем дне, что также сказывается на спросе на розничные продукты ипотечного кредитования.

Так что Илья Ананьин практически не сомневается, что просроченная задолженность по ипотечным кредитам будет только увеличиваться. Дна экономического кризиса мы еще не достигли, и ситуация пока только ухудшается, считает эксперт. Он даже не исключает, что на рынке российской ипотеки может реализоваться американский сценарий с последующим обвалом всего сектора.

Банкиры тоже не пышут оптимизмом. Они адекватно оценивают ситуацию, хотя многие эксперты все еще надеются, что до краха российской ипотеки дело не дойдет. "Основной причиной просрочки являются уже макроэкономические факторы, а именно: потеря работы, существенная потеря дохода, сокращение заработной платы, а также падение курса рубля к доллару более чем на 45%. Последнее относится к кредитам, взятым в долларах, — рассказывает заместитель руководителя блока "Розничный бизнес" Альфа-банка Илья Зибарев. — Просрочка действительно растет быстрыми темпами, у некоторых рисковых игроков она уже зашкаливает за разумные рамки". По прогнозам эксперта, ситуация с просрочкой будет ухудшаться, а у банка будет все меньше возможностей вернуть долг, если падение цен на жилье продолжится теми же темпами. Так что рынок ипотеки не ждет ничего хорошего.

Однако, как уверяет руководитель блока ипотечного кредитования BSGV Екатерина Забелина, удвоение просроченной задолженности само по себе еще не показатель. Если ее доля составляла, скажем, 1%, а сейчас увеличилась до 2%, это совершенно не говорит о неконтролируемом и фатальном процессе, считает эксперт. Она указывает, что банки вели разную политику в отношении ипотечного кредитования: "Вопрос еще заключается в изначальных методах оценки заемщиков, которыми пользовался тот или иной банк, и, как следствие, у некоторых банков просрочка значительно больше, чем у других". Так что дела части игроков ипотечного рынка не так уж и плохи, как может показаться, если смотреть на общий результат по сектору.

Рост просрочки вызван во многом несколько запоздалыми действиями по реструктуризации задолженностей заемщиков, потерявших на время возможность платить по кредитным обязательствам, считает Екатерина Забелина. Но сейчас, по ее наблюдениям, этот процесс ускоряется, и можно ожидать сокращения доли просроченной задолженности в кредитных портфелях.

Член правления Городского ипотечного банка Ольга Садовская тоже надеется на лучшее: "Все будет зависеть от общей макроэкономической ситуации, темпов роста безработицы, динамики падения реальных доходов населения, изменения курса доллара". По прогнозам эксперта, темпы прироста просроченной задолженности сохранятся в пределах 5 — 10% за квартал. Однако пугающих скачков этого показателя уже не должно произойти.

Рынок, которого нет
Рост просрочки не оставляет сомнений, что рынок ипотеки уже сейчас находится на спаде. "К нынешнему состоянию ипотечного кредитования в стране больше всего подходит выражение "пациент, скорее, мертв, чем жив", — считает Илья Зибарев. — Все крупные негосударственные участники этого рынка практически свернули выдачу ссуд". Причины спада эксперт видит в дефиците долгосрочного фондирования по приемлемым — прежде всего для потребителя — ставкам, а также отсутствии понятного и прозрачного механизма рефинансирования ипотечных кредитов: "Так, например, ставки в рублях в Альфа-банке составляют порядка 23% годовых. Учитывая текущую неблагоприятную макроэкономическую ситуацию, очень сложно найти подходящего заемщика, который готов и может в соответствии с требованиями банка, получить ипотечный кредит на таких условиях".

Получается роковое для любого вида кредитования несоответствие. Из-за кризиса требования банков к потенциальным ипотечным заемщикам выросли, а их реальное качество и спрос на ссуды, наоборот, катастрофически упали. Падение популярности ипотечных кредитов вызвано как уменьшением платежеспособного спроса населения в связи с потерей работы, сокращением заработной платы, опасениями по поводу стабильности доходов, так и сжатием предложения, считает Ольга Садовская.

Дополнительно усугубляет ситуацию то, что пошел вниз спрос на жилье. По мнению Ольги Садовской, к этому подтолкнули рынок ожидания дальнейшего снижения цен на недвижимость, а также падение доверия к девелоперам. "Потенциальные покупатели ждут, когда рынок достигнет ценового дна, чтобы снова начать приобретать недвижимость", — объясняет Екатерина Забелина. Понятно, что это сократило число ипотечных сделок.

Дополнительный удар по ипотечному рынку сейчас наносят высокие ставки по ссудам. "Повышение ставок по ипотечным кредитам произошло во всех без исключения банках", — рассказывает Екатерина Забелина. Оно и понятно: долгосрочных ресурсов у банков на развитие ипотеки, в общем-то, не осталось, зато появилась куча проблемных заемщиков и выросла просрочка. В таких условиях высокими ставками банки, по сути, отгораживаются от новых заемщиков.

Так что сейчас основным трендом ипотечного рынка стало не развитие кредитования, а "разгребание" тех долгов, которые уже есть. "Одной из наиболее значительных тенденций последних трех месяцев является работа банков над мерами по реструктуризации долгов заемщиков, которые по каким-либо причинам не могут сейчас платить по кредиту в полном объеме, и создание гибких работающих механизмов по продаже объектов из-под залога", — рассказывает Екатерина Забелина. Впрочем, по ее наблюдениям, процесс реструктуризации развивается недостаточно быстро. Так происходит из-за громоздкости всех процедур. Например, банкам теперь необходимо вносить существенные изменения в условия договоров, проходящих государственную регистрацию, отмечает эксперт.

Ну а пока игроки рынка ипотеки увлечены реструктуризацией, новые ипотечные ссуды практически не выдаются. "В настоящее время рынка ипотеки как такового нет, — признается начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Иван Ивкин. — Присутствуют эпизодические предложения от тех или иных банков". В основном это либо государственные банки, либо иностранные кредитные организации. Ставки по кредитам у остальных банков находятся на таком уровне, что целесообразность брать кредит вызывает сомнения, рассказывает банкир.

Рынок замер, оставшиеся на нем игроки — это банки с государственным участием, предлагающие небольшие объемы кредитов по высоким ставкам, подтверждает первый зампредправления Москоммерцбанка Людмила Лебедева. Для нее тоже очевидно, что в ближайшие годы ипотека в России возможна только с государственным участием.

АРИЖК спешит на помощь
В общем, игроки ипотечного рынка возлагают большие надежды на поддержку государства. По мнению многих банкиров, только его вмешательство может вытянуть российскую ипотеку из той долговой ямы, в которую она попала. Однако пока решительных действий властей не наблюдается. Активность проявляет лишь Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — и то по отношению к ипотечным заемщикам.

Сейчас уже начала функционировать одобренная правительством в конце прошлого года программа господдержки заемщиков, испытывающих проблемы с обслуживанием долга. АИЖК с начала года приняло на рассмотрение 111 пакетов документов заемщиков и уже провело реструктуризацию первых трех ипотечных кредитов. Всего же за последние два месяца в АИЖК поступило свыше 2 тыс. обращений по поводу реструктуризации кредита.

Впрочем, пока на помощь могут рассчитывать лишь самые "неудачливые" ипотечные заемщики. Чтобы добиться реструктуризации кредита, они должны подтвердить, что их ежемесячный доход упал ниже прожиточного минимума, который, например, в Москве составляет чуть менее 7,5 тыс. рублей. Кроме того, у претендента на госпомощь за душой ничего не должно быть — ни сбережений, ни объектов недвижимости, ни других активов, а приобретенная в кредит квартира должна являться единственным жильем. При этом участие в программе основано на принципах платности, возвратности и срочности обязательств, а срок реструктуризации кредита не может превышать 1 года.

Да и денег на реализацию описанной программы пока направлено не так много. АИЖК для этого создало специальную структуру — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), — уставный капитал которой пока составляет 5 млрд рублей. А ведь это меньше половины от объема суммарной просрочки по ипотечным кредитам на начало этого года. Конечно, уже рассматривается возможность существенного увеличения капитала АРИЖК в течение 2009 года, но только в случае необходимости. Увидит ли эту необходимость АИЖК, которое пока является основным акционером (100% минус 1 акция) дочерней структуры, еще не факт.

Возможны три варианта реструктуризации: стабилизационный заем, стабилизационный кредит и смешанный договор. В первом случае деньги заемщику на выплату долга в течение года дает АРИЖК за счет собственных средств, во втором — банк, в третьем — банк и агентство совместно. В случае участия банка-кредитора агентство готово единовременно погасить 15 — 20% долга заемщика. В общем, такие стандарты не вселяют в банкиров особого оптимизма.

Недостаток этого решения — его ограниченность самым нижним сегментом рынка, то есть наиболее проблемными должниками, считает Иван Ивкин. Ведь с остальными заемщиками, которых абсолютное большинство, банкам придется работать самостоятельно. Именно необходимость принятия собственных решений может также снизить эффективность АРИЖК, считает эксперт. Банку просто не будет смысла направлять клиента в АРИЖК. Кредитная организация просто может предлагать клиентам свое решение, которое операционно будет для нее проще, заключает эксперт.

На сегодняшний момент АРИЖК помогло крайне небольшому количеству клиентов, отмечает и Ольга Садовская. По ее мнению, причина в том, что схемы помощи, предлагаемые агентством, не полностью отвечают потребностям клиентов. Хотя, конечно, АРИЖК сможет сыграть определенную позитивную роль в улучшении ситуации с просроченной задолженностью, если начнет реструктуризировать долги сотням и тысячам заемщиков, заключает эксперт.

Однако пока спасены всего три должника. "Жесткие критерии, в том числе по нормам жилья на человека и средней стоимости жилья, отсекают большую часть клиентов, — рассказывает Ольга Садовская. — В результате львиная доля заемщиков не проходит по критериям". Так что нынешние правила требуют внесения изменений, доработки с учетом мнения банковского сообщества, чтобы стать реальным инструментом поддержки пострадавших от кризиса ипотечных заемщиков, уверена эксперт.

Заторможенный рост
Но какие бы банкиры недовольства ни выражали, все равно они очень надеются, что АРИЖК спасет их заемщиков, так как самостоятельно "поднять" ипотеку они не смогут. "То, что происходит в последние несколько недель или месяц, позволяет предположить, что государство в лице АИЖК и АРИЖК серьезно настроено на поддержание рынка ипотеки, — рассказывает Людмила Лебедева. — Если созданные механизмы реально заработают, роль АИЖК и АРИЖК станет ключевой для ипотечного рынка. Объективно ситуация требует именно этого".

В ближайший год рынок ипотеки сможет существовать лишь в "заповедниках" государственных банков и АИЖК, прогнозирует Илья Зибарев. Так что объем ипотечного кредитования в России сократится в разы, а просрочки будут расти. На массовую реструктуризацию ипотечных кредитов банкир не надеется и ждет, что при продолжающемся росте курса доллара, начнутся дефолты у хороших заемщиков из-за валютного риска.

В прочем, не все эксперты так пессимистичны в своих прогнозах. Например, Иван Ивкин обрушения рынка не ожидает. Подход к оценке платежеспособности ипотечных заемщиков в большинстве банков был достаточно консервативным, и для стабилизации этого рынка принимаются достаточно серьезные усилия, рассказывает эксперт.

Все-таки, по его мнению, основной вопрос в отношении ипотечного рынка не в вероятности его обрушения, а в сроках и форме его реанимации.

Однако даже при появлении возможности фондироваться за рубежом, готовность банков выдавать 15 — 25-летние кредиты будет низка, уверен Иван Ивкин. По его мнению, для раскручивания ипотечного рынка необходимо решить глобальный вопрос с длинными деньгами в экономике. И, кроме пенсионных средств, других альтернатив здесь нет, считает эксперт. Но еще не факт, что этих денег будет достаточно, чтобы удовлетворить полностью спрос игроков рынка ипотеки. Например, Ольга Садовская считает, что банкам нужны доступные источники рефинансирования ипотечных кредитов хотя бы на несколько сотен миллиардов рублей. И этих денег хватит только на то, чтобы рынок ипотеки в 2009 году достиг хотя бы половины объема прошлого года, заключает эксперт.

А вот Екатерина Забелина все-таки надеется, что рынок ипотеки будет развиваться, пусть и гораздо более медленными темпами, чем в течение предыдущих лет. Своим развитием он будет обязан сохраняющемуся серьезному дефициту жилья и высокой потребности у значительной части населения в его приобретении, считает эксперт. По ее мнению, падение спроса временно, и можно не сомневаться, что он начнет расти с первыми же признаками улучшения текущей рыночной ситуации.

Господдержка, безусловно, окажет положительное влияние на рынок ипотеки как в части законодательных инициатив, так и в прямых инвестициях, подобно случаю с планами московских властей выкупать квартиры у застройщиков, продолжает делиться позитивными предположениями Екатерина Забелина. Однако она понимает, что рынок недвижимости слишком велик и его повсеместной финансовой поддержки не будет.
***
12,1 млрд рублей составил общий объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам на начало года

Логвинова Наталья