Командование ставкой

Государство готово финансировать снижение процентов по ипотеке

Вчера помощник президента России, председатель наблюдательного совета Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Аркадий Дворкович объявил о новых мерах господдержки ипотеки. На этот раз государство позаботится не о тех, кто уже получил кредит, а о тех, кому это только предстоит.

По его словам, поддержка ипотечному кредитованию может быть оказана путем выделения дополнительных средств АИЖК и системообразующим банкам. Главная цель - сделать так, чтобы банки выдавали кредиты не дороже чем под 15% годовых.
Военные ждут ипотеку

ДЕНИС ТЕЛЬМАНОВ
Вчера замминистра обороны по финансово-экономической работе Любовь Куделина сообщила, что в 2009 году министерство планирует приобрести для военных 32 тыс. квартир, в том числе 22 тыс. для постоянного жилья и 10 тыс. для служебного. Сколько из них будет передано военнослужащим в рамках военной ипотеки, пока неизвестно, но военные рассчитывают примерно на 2 тыс. заявок, в первую очередь от молодых офицеров.

По данным Минобороны, проблемы с жильем испытывают 122 тыс. военнослужащих. При этом половина из них вообще не имеет жилья, остальные нуждаются в улучшении жилищных условий.

Военная ипотека в России работает с 2005 года, с 2007-го ей занимается специально созданное Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих . За три года в эту систему вступило около 90 тыс. военнослужащих всех видов силовых структур, в том числе 52,4 тыс. офицеров Минобороны. Однако воспользоваться накоплениями из них могут лишь те, кто с момента вступления в ипотеку прослужили как минимум три года. Таковых насчитывается около 20 тыс. При увольнении из армии они смогут получить на руки деньги с именных накопительных счетов, куда все три года поступали средства из федерального бюджета (в среднем около 200 тыс. рублей за три года). Остальные 32,4 тыс., которые подали заявки меньше трех лет назад, такого права не имеют и в случае увольнения из армии потеряют сбережения, их вернут в федеральный бюджет.

Сейчас общее количество средств в НИС составляет более 14 млрд рублей. Чтобы деньги не лежали на счетах мертвым грузом, их отдали в управление 10 отобранным на конкурсе компаниям. Однако из-за экономического кризиса многие ценные бумаги, в которые эти компании вложили взятые в управление деньги, обесценились, и сейчас точный размер накоплений никто назвать не может. Чиновники и управляющие надеются лишь, что в ближайшем будущем бумаги вырастут в цене. В противном случае можно будет констатировать, что львиная доля военной ипотеки оказалась попросту потеряна.

При этом рассматривается несколько вариантов распределения средств такой помощи. Первый - выделить деньги АИЖК, которое в свою очередь поделится ими с банками. Этот вариант рассматривается еще с прошлого года, когда было принято решение выделить агентству 200 млрд рублей из бюджета. Однако теперь не исключен и новый вариант: средства могут выделить не только АИЖК, но и непосредственно банкам. В первую очередь, конечно, государственным.

Между тем просроченная задолженность по уже выданным кредитам неуклонно растет. Сейчас она приблизилась к 5% от суммы кредитов и в течение нынешнего года, по оценкам экспертов, может утроиться.

"Речь идет о том, чтобы найти возможность и предоставить либо АИЖК, либо этим банкам средства по таким ставкам, чтобы конечная ставка для заемщиков снизилась до уровня, который был бы доступен. Сегодняшние ставки - 18%, иногда даже 20% - для подавляющего большинства людей просто неприемлемы. Чтобы ипотека была доступна хотя бы более чем 15% граждан, ставки должны быть ниже 15% годовых, и мы постараемся такую программу реализовать", - заявил Аркадий Дворкович.

Он рассчитывает, что таким образом удастся помочь "жить и развиваться" рынку ипотечного кредитования. Чиновник добавил, что "сегодня самой большой ошибкой стало бы просто остановить работу этого рынка".

По словам Дворковича, наилучший способ поддержки ипотеки - это кредитование и финансирование через АИЖК.

"Если АИЖК будет получать кредитные ресурсы, например, под 8%, конечная ставка для заемщиков после того, как АИЖК будет рефинансировать кредиты, выданные банками, будет ниже 15%. Может быть, 13%, может быть, 14% - это зависит от конкретной ситуации", - сказал он.

Впрочем, чиновник добавил, что решение об этом еще не принято, поскольку "общий объем ресурсов у государства ограничен и мы выбираем наиболее оптимальный способ расходования средств".

Аркадий Дворкович не исключил, что деньги на поддержание ипотечных продуктов могут быть выданы и непосредственно банкам. Правда, не всем, а системообразующим. Он отметил, что, по оценкам экспертов, около двух третей всей ипотеки приходится на два-три крупнейших банка с госучастием, прежде всего Сбербанк и ВТБ24.

Получить комментарий в Сбербанке вчера не удалось. А в ВТБ24 заявили, что банк "и сегодня выдает ипотечные займы по ставке 15% годовых (базовые ставки - от 14,6 до 16,1% годовых в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования)".
"Конкретных решений о предоставлении помощи и форме ее оказания государственным банкам на сегодняшний момент еще нет", - заявил сотрудник пресс-службы банка Артем Бочкарев.

15% - не панацея
"Ставка 20% по ипотеке - это еще не предел, - комментирует слова Дворковича заместитель гендиректора по работе с кредитными организациями компании "Финэкспертиза" Наталья Борзова. - У некоторых она доходит до 30%". При этом, по ее словам, даже 15% сегодня - слишком высокая для клиента ставка. Наиболее приемлемой для заемщика на сегодня является ставка 11%, добавляет она.

"15-процентная ставка по ипотеке поможет реальному сектору, строительству", - считает управляющий директор Москоммерцбанка Татьяна Лозовская. Впрочем, по ее мнению, если ставки в 15% по ипотеке будут у Сбербанка и ВТБ24, вряд ли коммерческие банки смогут также снизить их.

"Коммерческие банки, которые продолжают работать на рынке, не смогут урезать ставку до 15% в силу экономической неэффективности этой сделки. Они скорее или вообще сократят ипотечные программы, или оставят ставку на прежнем уровне", - заявила Лозовская.

"Другие банки без дотаций не смогут понижать ставку", - соглашается Наталья Борзова. "Учитывая, что около 70% своих доходов население тратит на покупку продуктов и услуг, соотношение месячного ипотечного платежа на уровне 75-150% зарплаты говорит о том, что для большей части населения эта услуга будет недоступна даже при ставке 15%", - резюмирует аналитик УК "Арбат Капитал" Михаил Завараев.

За дом возврата нет
Тем временем наши сограждане подали уже несколько сотен заявок на рефинансирование кредитов в специальное агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов - АРИЖК (созданное в качестве дочерней структуры АИЖК). Только за февраль этого года в АРИЖК уже поступило более 1,5 тыс. обращений от граждан на реструктуризацию, заявил генеральный директор АРИЖК Андрей Языков.

Впрочем, по его словам, на рассмотрение было принято 426 пакетов документов. 80% из них рассмотрены и находятся на финальной стадии согласования, по 31 уже начата процедура реструктуризации. Большая же часть заявок отправлена на доработку, сказал Андрей Языков. Отказано было в 11 случаях из-за несоответствия квартиры установленным нормам.

Представители ипотечных агентств отмечают, что больше всего документов поступило из Сибирского федерального округа, а меньше всего - из Москвы и Московской области.

За чертой реструктуризации
Тем временем участники ипотечного рынка считают стандарты, установленные АРИЖК (см. вынос), слишком жесткими. "Большая часть проблемных заемщиков останется за чертой реструктуризации", - уверена Татьяна Лозовская.

"Найти причину для отказа агентству будет достаточно легко: часто либо квартира не соответствует требованиям реструктуризации, либо доходы заемщика более двух прожиточных минимумов, - считает руководитель проекта БСС "Система Главбух" Елена Авилова. - Есть, например, ограничение на размер ипотечного кредита, для каждого региона он свой. Например, в Москве это 8 млн рублей. Если пересчитать по докризисным ценам на жилье, когда в среднем квадратный метр покупался по 125 тыс. рублей, то это максимум двухкомнатная квартира. И как раз семейные россияне, бравшие ипотеку для улучшения жилищных условий и, возможно, составляющие самую серьезную группу риска, просто не подпадут под эту программу".

Как не платить за квартиру
Возможны три варианта реструктуризации ипотечного кредита: стабилизационный заем, стабилизационный кредит и смешанный договор. В первом случае деньги заемщику на выплату долга в течение года дает АРИЖК за счет собственных средств, во втором это делает банк, в третьем - банк и агентство совместно. В случае участия банка-кредитора агентство готово единовременно погасить 15-20% долга заемщика.
На данный момент АРИЖК установило следующие требования для заемщиков, желающих получить отсрочку по обслуживанию своего ипотечного долга. Во-первых, кредитный договор должен быть заключен до 1 декабря 2008 года, то есть до момента объявления правительством планов о помощи пострадавшим заемщикам.

Во-вторых, заемщик должен иметь российское гражданство, а жилье, купленное им по ипотеке, должно быть единственным для проживания. Площадь квартиры не должна превышать 50 квадратных метров для одного, или 70 "квадратов" на двоих, или 30 квадратных метров на каждого члена семьи, в которой больше двух человек.

В-третьих, размер ипотечного кредита не должен быть больше максимального размера, установленного стандартами для каждого отдельного региона. При этом остаток по кредиту должен быть не менее 200 тысяч рублей, а срок исполнения обязательств - не менее 2 лет и не более 30 лет.

В-четвертых, просрочка по кредиту должна составлять не более 90 дней. При этом доход заемщика должен составлять менее двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи за вычетом ежемесячных платежей по ипотеке и других обязательных платежей.
Также перед обращением в АРИЖК заемщик обязан использовать все активы по кредиту и не иметь ликвидного имущества.

При подаче заявки заемщику необходимо предоставить пакет документов, подтверждающих его неплатежеспособность. В частности, справку 2-НДФЛ, из которой следует, что зарплата резко сократилась, или трудовая книжка, подтверждающая увольнение по сокращению.

После одобрения заявки заемщику выдается стабилизационный заем на 12 ежемесячных платежей, которые будут осуществляться АРИЖК в банк заемщика. В течение льготного периода заемщик платит только проценты по фактически предоставленным средствам. 12 месяцев - вполне достаточный срок, чтобы найти новую работу, считает гендиректор АРИЖК Андрей Языков.

Впрочем, глава АИЖК Александр Семеняка пообещал либерализовать условия программы, если государство дополнительно добавит АРИЖК денег. Нынешних же 5 млрд рублей, уже направленных в уставный капитал АРИЖК, по подсчетам Авиловой, хватит на поддержку 20-25 тыс. россиян. По мнению Натальи Борзовой, "как минимум в два раза необходимо будет увеличивать уставный капитал агентства". Аналитики делают оценки, исходя из роста просроченной задолженности по кредитам. В этих оценках они категорически расходятся с государственными подсчетами.

"Просрочка по ипотеке сейчас не превышает 5% и может вырасти в два раза по итогам года", - заявил вчера Аркадий Дворкович. Эксперты более радикальны в своих прогнозам.

"В ближайшее время рост просроченной задолженности ускорится. Думаю, по итогам года вполне вероятен уровень просрочки не менее 15% по кредитам в валюте и 10% по кредитам в рублях, а это 118 млрд рублей проблемной задолженности, которую по идее нужно будет реструктурировать. Если предположить, что все эти кредиты будут реструктурированы с помощью АРИЖК, а соотношение собственных средств и активов будет на уровне таком же, как у АИЖК, то капитал АРИЖК должен быть на уровне около 15 млрд рублей, что в три раза больше заявленных", - считает Михаил Завараев.

Сколько нужно влить государственных денег в банки, чтобы они начали выдавать дешевую ипотеку?

СЕРГЕЙ ХЕСТАНОВ, управляющий директор управляющей компании "Финам Менеджмент":
- Можно влить бесконечное количество средств, и все равно ничего не поможет. Сегодня на рынке недвижимости отрицательная тенденция падения цен, и конца этому не видно. Недвижимость в России дороже во много раз, чем в развитых странах. Цены на 1 кв. м должны упасть до уровня европейских стран ($1 тыс. за метр для крупных городов), и только тогда банки смогут реально выдавать ипотеку. Поскольку до этих цен еще далеко, то сколько денег банкам ни давай, ипотеку они выдавать все равно не будут (если они, конечно, в здравом уме). При выдаче кредита, естественно, необходим предмет залога, который покроет риски банка в случае невозврата. В ипотеке предметом залога выступает недвижимость. Соответственно, если банк ждет падения стоимости объекта недвижимости, то ему нужен заведомо больший залог. А поскольку достаточно вероятно двух-трехкратное падение цен, то ипотеку сейчас можно получить лишь на 20% от стоимости объекта, но 80% надо вносить сразу. Само собой, такая ипотека не нужна никому.

КОНСТАНТИН АПРЕЛЕВ, вице-президент Российской гильдии риэлторов:
- Тех денежных средств, которые сегодня выданы в рамках уставного капитала АИЖК, будет достаточно для того, чтобы решить все вопросы, связанные с рефинансированием выданных ранее банками кредитов. Для того чтобы решить совершенно спокойно в ближайшие полтора-два года все эти проблемы, выкупив у банков ипотечные кредиты. А вот как сделать ипотеку доступной - это вопрос совершенно другого уровня. Нужно подсчитать, какой годовой оборот рынка, а это около 5 трлн рублей, что является половиной годового бюджета страны. И если у нас есть хотя бы 30% от этого бюджета в рублях, то этих денег потенциально может хватить на год, да и то если сегодня ипотечные кредиты снова начнут выдавать в рублях под 13%. Считаю, что сегодня в отношении ипотеки в стране ситуация не пожарная. К тому же население не очень-то готово брать ипотечные кредиты. Сегодня мы готовы к этому лишь на 5-10% от оборота рынка (это 500 млрд рублей). По-моему, сейчас у нас таких денег нет и сначала нужно решить вопрос по рефинансированию ранее выданных кредитов, по которым уже сейчас возникают проблемы невозврата.

АНАТОЛИЙ АКСАКОВ, член комитета Госдумы по финансовому рынку (фракция "Справедливая Россия: Родина / Пенсионеры / Жизнь"), президент Ассоциации региональных банков России:
- Для того чтобы брали ипотечный кредит, нужно сначала оценить стоимость этих денег. Как говорится, можно брать сколько угодно денег, но если они будут дорогими, то их никто просто не сможет вернуть. А на самом деле вопрос сейчас даже не в деньгах, а в рисках по возврату этих ипотечных кредитов, с которыми сталкиваются банки. Можно дать 500 млрд и даже 1 трлн, но в ситуации невыдачи заработной платы и потери населением доходов есть очень большой риск, что выданные средства просто будут потеряны. Так что сколько ни вбухивай, объем ипотечных кредитов все равно не будет увеличиваться. Нужно идти путем снижения рисков, то есть страховать их, вводить систему жилищных накоплений, давать государственные гарантии и тому подобное.

ВЯЧЕСЛАВ ГЛАЗЫЧЕВ, профессор Московского архитектурного института, председатель комиссии Общественной палаты по региональному развитию:
- Ипотека зависит не от этого, а от уровня инфляции. Если этот уровень превышает 5%, то ипотека невозможна. А что касается так называемого резкого падения цен на жилье, то такого и в помине нет. Цены на недвижимость сейчас с действительной стоимостью и рядом не стоят. По-моему, только массирование увеличения спроса и предложения может изменить картину. Для того чтобы это произошло, нужны вложения не в банки, а в формирование условий для среднего бизнеса, занятого в строительстве. В Москве реальные цены на недвижимость и реальное соотношение спроса и предложения будут только тогда, когда здесь сменится губернское руководство. Что касается России в целом, то здесь ситуация выглядит несколько иначе, и, начиная с нескольких губерний, скажем, с Красноярского края, Кемеровской области, Ставрополья уже пошло движение к реалистичной цене. Правда, такое движение может тормозиться отсутствием оборотных средств, а это как раз и есть то узкое место, где необходимы государственные деньги.

Наталия Еремина, опрос подготовил Александр Саргин