«Если ФРС не снизит ставку, рост стоимости ипотечных кредитов неизбежен»

Кризис необеспеченной ипотеки в США привел к проблемам с ликвидностью на развитых рынках. В итоге российские банки столкнулись со сложностями рефинансирования. Москоммерцбанк- один из крупнейших игроков российского ипотечного рынка- первым признал негативные последствия кризиса в США и повысил ставки по кредитам. На прошлой неделе ипотечные брокеры распространили информацию, что этот банк вообще приостановил программы жилищного кредитования. О том, почему это произошло и чем опасен кризис ликвидности для российских ипотечных банков, «Ъ» рассказал председатель правления Москоммерцбанка АЛЕКСЕЙ ГОДОВАНЕЦ.

--Вы работаете на рынке ипотечного кредитования около полутора лет и стартовали, именно как специализированный банк по выдаче ипотеки. Почему ваш выбор пал именно на этот кредитный сегмент?

Задумываться о розничном банковском бизнесе мы начали в 2005 году, когда вошли в систему страхования вкладов и в том числе получили возможность обслуживать клиентов. Мы проанализировали рынок розничных банковских продуктов и пришли к тому выводу, что ипотека является тем продуктом, где мы можем в наикратчайшие сроки занять существенную долю рынка. Так как наши планы по развитию и росту объема бизнеса в России достаточно агрессивные, мы выбрали именно ту нишу, где могли сделать большой бизнес на объеме. Кроме того, на тот момент это был наименее развитый рынок с наибольшим потенциалом роста. Например, в США объем рынка ипотеки составляет свыше $10 трлн, в странах восточной Европы этот рынок измеряется десятками процентов от ВВП. У нас в стране он составляет всего лишь порядка 1-1,5% от ВВП. Еще одним фактором, повлиявшим на наше решение, было то, что объем на этом рынке можно было сделать, не имея большой филиальной сети, а на тот момент у нас был всего лишь один филиал в Санкт-Петербурге.

--Что стало вашим конкурентным преимуществом для выхода на рынок ипотеки на тот момент?

Мы понимали, что одним из важных конкурентных  преимуществ на этом рынке является доступ к капиталам, финансированию в больших объемах. В то время на рынке уже действовали несколько специализированных ипотечных банков, но на тот момент они еще не были проданы иностранным акционерам, и мы видели, что одной из слабостей этих банков стала нехватка возможностей по привлечению дополнительных ресурсов для развития объемов кредитования. То есть мы хотим построить машину по выдаче кредитов и их последующей переупаковки и продажи в виде ценных бумаг. На сегодняшний день в России этот рынок находится на начальной стадии своего развития. Но мы рассчитываем на то, что в обозримой перспективе и российский рынок достаточно сформируется, и тогда мы сможем предоставлять кредиты не только в долларах, но и в рублях. Сейчас ипотечные долгосрочные кредиты мы выдаем исключительно в долларах, есть и рублевые ломбардные кредиты, но они выдаются сроком до трех лет.

--Очевидно, вы планируете дальнейшие заимствования, кроме того, что провели вначале лета. Как отражается на ваших планах по заимствованиям ипотечный кризис в США?

Проблемы рынка рискованной ипотеки в США безусловно сейчас осложняют работы по рефинансированию, не только для нас, но и для других банков с такой же специализацией. Мы думаем, что в краткосрочном периоде будет сложно проводить сделки по секьюритизации. Несмотря на это мы активно работаем по второй сделке по секьюритизации, но так как этот процесс занимает достаточно большое время, то мы надеемся, что рынок по секьюритизации ипотечных активов продолжит работать, не "закроется", не "сломается".

--Своего рода кризис на рынке, уже данность, так что можно говорить о конкретных переменах в этой области. Расскажите, чем именно обернется или уже обернулась проблема для вас?

Наверное, на рынке произойдут некоторые изменения, в том числе, вероятно, увеличатся спрэды для ипотечных портфелей из стран, которые считаются рискованными для институциональных инвесторов. Я думаю, что для российских банков, которые будут выходить в ближайшее время на рынок секьюритизации, вероятно, на какой-то период будут просто выше спрэды, соответственно это отразится на стоимости фондирования и именно поэтому мы, прогнозируя такое развитие событий, в начале августа по некоторым кредитным продуктам подняли процентные ставки.

--Увеличение ставок по ипотеке - это частный случай вашего банка или все банки со временем последуют вашему примеру?

На сегодняшний день рынок переживает не лучшие времена: вырастают спрэды, вырастает доходность по таким бумагам. Вероятно, и это уже происходит, повышаются ставки для заемщиков, потому что во всем мире это рынок, на котором банки работают на очень маленькой марже и рассчитывают на быструю перепродажу такого портфеля. Соответственно, получив с рынка сигнал о том, что ставки выросли для подобных ценных бумаг, естественно банки тут же переложат это на ставки по ипотечным кредитным продуктам. Но с другой стороны, так как это очень большой рынок, в том числе для экономики США и любой другой страны Западной Европы, то мне кажется, что рынок начнет сам регулировать себя, и вероятно последует какое-то вмешательство со стороны "денежных" властей. Сейчас уже широко обсуждается возможность понижения ставки Федеральной резервной системы. Если ставка будет ниже, а спрэды вырастут ввиду того, что инвесторы считают, что риски в этом секторе повышены, то может быть для заемщиков ничего и не изменится. Но если ставки понижены не будут, то уже выросшие спрэды неизбежно повлияют на рост стоимости ипотечных кредитов для населения.

--На чем кроме увеличения ставки для конечных потребителей может отразиться увеличение стоимости фондирования для вас?

Причины ипотечного кризиса в США связаны с тем, что в последние годы некоторые участники рынка очень беспечно подходили к анализу платежеспособности заемщиков. Наверное, сейчас в мире в целом происходит переоценка рисков на этом рынке. Поэтому большинство участников рынка сейчас корректируют свои подходы к анализу платежеспособности заемщиков, в том числе, конечно, и мы.

--Что конкретно вы подразумеваете под корректировкой подхода?

Мы постоянно анализируем наш портфель с точки зрения просрочки выдачи кредитов, с точки зрения качества портфеля. Сейчас наш приоритет сместился в сторону не такого агрессивного роста, как раньше. Теперь мы будем уделять внимание не росту показателей в количественном выражении портфеля, а улучшению его качества. Сейчас мы разрабатываем новые формы анкет для всех заемщиков, пытаемся ввести туда более подробные вопросы о качестве и стиле жизни заемщика. Ведь каждый заемщик имеет общие для своего круга факторы качества жизни. Кроме того, теперь мы намного больше внимания уделяем проверке платежеспособности заемщиков по крупным кредитам. Мы хотим более внимательно познакомиться с клиентами, которые берут у нас больше $500 тыс..

--Не опасаетесь ли вы, что такие меры приведут к снижению заинтересованности клиентов в ваших продуктах и соответственно к заметному снижению роста кредитного портфеля?

Эти меры безусловно приведут к снижению темпов роста ипотечного портфеля банка. Условно говоря, если раньше в среднем в банк приходило около 1 тыс. заявок в месяц, из которых 500 мы отклоняли. То сейчас мы будем выдавать, возможно, 400 кредитов из 1000 заявок. Но сейчас мы можем себе это позволить: если в начале 2006 года, когда мы только запустили программу ипотечного кредитования, мы имели портфель равный нулю, то по итогам годовой работы, могу сказать, что мы не ожидали той доли рынка, которой достигли. Наши планы были сильно перевыполнены за 2006 год. Соответственно аппетит приходит во время еды, по ходу работы мы  несколько раз корректировали планы по увеличению портфеля и пришли к тому, что стали самым крупным частным коммерческим банком на рынке ипотеки в Москве и одним из крупнейших в России. На данный момент наш кредитный портфель составляет $1,6 млрд, из них розничных кредитов было выдано на сумму $1,3 млрд, из которой ипотека составляет $1,2 млрд.

--Расскажите про технологию выдачи ипотечных кредитов? Из каких стадий состоит процесс принятия и одобрения заявки на ипотеку?

Процесс одобрения ипотечной сделки состоит из двух этапов. Первый этап заключается в оценке возможности заемщика по обслуживанию и погашению кредита. На этом этапе анализируются отношения суммы кредита и ежемесячных доходов, так называемый показатель LTI - liabilities to income. На этом этапе мы отказывали 15-20% заемщиков, а именно тем, которые нам предоставили некорректную информацию, что мы обнаруживали после проверки данных, которые предоставил нам заемщик по месту работы, телефонам и другим данным. Существует еще второй этап, для прохождения которого некоторые заемщики не возвращаются, а другие возвращаются с недвижимостью для залога, которую мы оцениваем отдельно по второму показателю LTV - loan to value - это размер кредита к стоимости недвижимости. После оценки недвижимости независимой компанией, аккредитованной при банке, наши аналитики проверяют оценку и в некоторых случаях корректируют стоимость предоставленную оценщиками. На этом этапе еще часть клиентов - порядка 10-15% отсеивается. Условно говоря, если считать, что 20% мы отказываем на входе, еще процентов 30% обратно не доходит до нас с недвижимостью и еще около 15% недвижимости мы отбраковываем получается, что соотношение количества выданных кредитов с количеством поданных заявок -- где-то один к трем.

--Рост вашего кредитного портфеля в прошлом году составил больше 400%, а что скажете про рост невозвратов, он не превышает рост самого портфеля?

Если учесть, что наш банк один из крупнейших по выдаче ипотечных кредитов, то можно предположить, что и число невозратов по кредитам у нас одно из самых больших на рынке. Но размер невозвратов в банке соотносим с ростом кредитного портфеля, так как растет не быстрее портфеля.

--В последнее время вы всячески опровергали слухи о том, что приостановили выдачу ипотечных кредитов. Между тем call центр банка утверждал обратное. Что же случилось на самом деле, ведь как известно дыма без огня не бывает?

Один из менеджеров банка несколько превысил свои полномочия и в отсутствии руководства, которое отправилось в Нижний Новгород на открытие филиала банка, дал неверные указания call-центру. Очень большая очередь на рассмотрения заявок от клиентов спровоцировала сотрудников call-центра дать неверную информацию. На самом же деле речь шла о том, что с момента подачи заявления до собственно выдачи кредита проходит около месяца, это стандартный срок рассмотрения и удовлетворения заявки, что было воспринято, как приостановка  выдачи ипотеки. Менеджер сказал одно, а из этого разрослась совершенно другая история.

--Вы уже уволили этого менеджера?

Пока разбираемся.

--Но кроме сall-центра о приостановке говорили и различные кредитные брокеры предлагающие ваши продукты. Из чего они сделали такой вывод?

Кредитные брокеры посчитали меры по коррекции нашего кредитного портфеля и более избирательном подходе к заемщикам, о которых я сказал выше, -- приостановкой выдачи ипотеки. Несколько крупных сделок за последние дни мы приостановили, но выдача по ним может произойти в любой момент после того, как мы проведем полный анализ данных, которые предоставил нам заемщик. Кроме того, сейчас мы упорядочиваем работу нашей "операционки". Теперь ведем реестр сделок и предлагаем клиентам придти в определенный день для того, чтобы снизить объем неработающих средств в кассе. Если в кассе лежат мертвым грузом десятки миллионов долларов, это уже неизбежно отражается на управлении ликвидностью и эффективности работы банка. Сейчас мы расписываем выдачи на несколько дней вперед. Соответственно, несколько увеличенный по времени процесс выдачи кредита, видимо, сподвиг некоторых раздраженных клиентов звонить кредитным брокерам с требованием объяснений.

--А как отнесся к последним событиям ваш мажоритарный акционер Казкоммерцбанк?

Без лишнего внимания. Мы и наш акционер не считаем, что произошедшее сможет как-то негативно отразиться на бизнесе нашего банка. Лучшим подтверждением тому, что банк продолжает выдавать кредиты и развиваться, служит наша работа. С точки зрения репутационных потерь или потерь для бизнеса лучшим ответом будет наша работа. Мы будем продолжать заключать сделки по выдаче кредитов. Конечно, не очень приятно читать про себя некорректную информацию в СМИ, оправдываться перед прессой и своими партнерами. Но в каждом отрицательном событии есть и положительный момент: за последние дни о нас написали чуть ли не все федеральные издания, так что теперь весь рынок узнал о том, что мы лидеры, и что у нас самый крупный кредитный портфель по ипотеке среди частных банков. Прославились!

--Собираетесь ли вы переквалифицироваться и может быть со временем уделить более пристальное внимание другим видам кредитования помимо ипотеки? Например, все банки сейчас стремятся занять как можно большую долю на рынке потребительского кредитования, как вам такая перспектива?

Мы планируем оставить ипотеку нашим флагманским продуктом. Но также мы развиваем автокредитование. Пока в нашем кредитном портфеле $60 млн приходится на автокредитование и совсем небольшую долю занимает потребительское кредитование. До сих пор мы практиковали своего рода тестовую версию потребительского кредитования без использования кредитных карт. Сейчас как раз мы активно занимаемся развитием карточного направления нашего бизнеса. Наверное, уже в октябре сможем выйти с таким предложением по кредитным картам на открытый рынок. Мы не собираемся заниматься кэшевыми потребительскими кредитами в офисах банка. Кроме того, сейчас мы делаем ставку на развитие в регионах, в последнее время и до конца года мы планируем открывать по региональному филиалу в месяц.

--Как развивается ваше предложение по кредитованию нежилой недвижимости? Насколько успешно развивается эта не слишком распространенная услуга на российском рынке, которую вы первыми запустили у нас?

Мы планируем и дальше развивать бизнес-ипотеку. Это предложение находит очень большой спрос особенно в региональных филиалах. Так как по регионам такого конкурентного предложения практически нет. Качество этого портфеля находится на достойном уровне. Просрочка по таким кредитам меньше, чем по стандартным, и эта проблема легче решается. Это предложение составляет около 10% нашего кредитного портфеля. Еще у нас есть такая программа, когда мы кредитуем покупку жилья с последующим переводом его в нежилой фонд, чего тоже практически никто не делает. Она тоже пользуется очень большим спросом.

--Вы вернулись на днях из Алматы. Расскажите, зачем вы ездили в Казахстан?

Мы обсудили дальнейшие наши планы развития с Казкоммерцбанком в том числе стратегию работы банка в рамках последних событий.

--И к чему же пришли? Уже определились какие очередные заимствования банк совершит до конца года?

Как я уже говорил, модель нашей работы основывается на постоянном привлечении дополнительных средств. У нас есть программа по заимствованиям, но она постоянно меняется в зависимости от ситуации на рынке. Мы уже являемся крупным заемщиком на рынке рублевых бондов. До конца года на этом рынке мы ничего предпринимать не будем. Мы активно готовим вторую сделку по секьюритизации. Но о ее параметрах пока говорить не могу. Единственное, что портфель для секьюритизации на этот раз будет больше предыдущего. В рамках одной сделки будет несколько траншей, несколько выходов на рынок. Первый выход мы планируем в начале следующего или в самом конце этого года. Все зависит от спроса инвесторов.  Подождем, когда кто-нибудь другой разместится и посмотрим на реакцию рынка. Кроме того, до конца года  мы намерены получить синдицированный кредит. Мы уже начинаем вести работу по получению международных рейтингов.

--Зачем столько займов такому успешному банку?

Рынок ипотеки во всем мире функционирует так: существуют банки, которые выдают ипотечные кредиты, и существует большой рынок ценных бумаг, обеспеченных в том числе ипотекой. Выдавая кредит на 25-30 лет, как в США, так и в Западной Европе, банки рассчитывают на то, что кредиты будут переупакованы и проданы в виде ценных бумаг инвесторам у которых есть долгосрочные ресурсы: это пенсионные фонды, страховые компании и другие группы инвесторов. Вообще для банка очень выгодно иметь диверсифицированную базу. Как показала практика и последние события на рынке, когда растет волатильность на рынке, в выигрыше остаются именно те банки, чьи портфели диверсифицированны. Вообще нашей задачей сейчас является повышение диверсификации пассивов через розничные и корпоративные источники.

Интервью взяла Анна Дорофеева