Гримасы ипотечного рынка

Ипотечные кредиты все еще слишком дороги, поэтому они в основном привлекаются на улучшение жилищных условий, а не на покупку первого жилья

За 2003 год объем ипотечного кредитования в России удвоился. Темпы впечатляют, а вот масштабы -- не очень. Совокупный остаток ипотечной задолженности полутора сотен банков, в том или ином объеме практикующих соответствующие операции, по оценкам аналитиков, не превышает полумиллиарда долларов. По данным, содержащимся в исследовании международного рейтингового агентства Standard & Poor`s, доля услуг ипотечного кредитования в российском ВВП составляет менее 1% против 5% в странах Центральной Европы и 34% в странах Евросоюза.

Банков стало больше

В прошлом году список банков, предоставляющих ипотечные кредиты, заметно расширился. Еще недавно ипотечные жилищные кредиты предоставляли 10-15 банков, сегодня их на порядок больше. Тем не менее активных игроков на рынке не так много: из универсальных банков наиболее сильные позиции занимают Сбербанк (по оценкам аналитиков, выдав к началу 2004 года порядка 320 млн долларов ипотечных кредитов, он держит более половины рынка), Газпромбанк, Фора-банк, Собинбанк. В октябре прошлого года к ним примкнул Внешторгбанк: за первые три месяца работы на ипотечном рынке он успел выдать около 7 млн долларов ипотечных кредитов и вынашивает амбициозные планы увеличения кредитного портфеля до 150 млн долларов к концу текущего года. Кроме того, в прошлом году вышел на рынок Национальный резервный банк, запустивший ипотечную программу через Национальную ипотечную компанию в сентябре: за полгода работы они выдали порядка 6 млн долларов ипотечных кредитов. Помимо универсальных банков ипотекой занимаются и специализированные ипотечные банки. Старейший и идущий на втором месте после Сбербанка (в апреле объем выданных кредитов составил 117 млн долларов) -- "ДельтаКредит", принадлежащий инвестиционному фонду "США--Россия". В марте этого года список специализированных банков пополнил Городской ипотечный банк, созданный на средства "Росгосстраха" и ИК "Тройка Диалог". Он также планирует активно расширяться и к концу года намерен выйти на показатель 40 млн долларов. Кроме российских банков интерес к ипотеке проявляют и иностранцы: основным игроком на рынке сейчас является Райффайзенбанк Австрия с портфелем ипотечных кредитов в 45 млн долларов. Планы кредитной экспансии в данной сфере есть и у "дочки" французской Societe Generale Group -- банка "Сосьете Женераль Восток". О серьезности его намерений говорит тот факт, что в начале лета банк подписал соглашение с IFC на получение кредита в 75 млн долларов главным образом для расширения работы с частными лицами. Кроме того, 25 млн долларов на развитие ипотечной программы планируется привлечь от Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР). Характерно, что в ипотеку рванули банки, активно представленные на розничном рынке: во-первых, у таких банков, как правило, есть широкая филиальная сеть, а значит, распространить ипотечное кредитование будет проще и дешевле, а во-вторых, долгосрочное ипотечное кредитование позволит таким банкам сделать кредитный портфель более стабильным. "У многих розничных банков наступил момент, когда погашение кредитов происходит быстрее, чем прирост портфеля, -- объясняет член правления, начальник департамента по обслуживанию физических лиц Райффайзенбанка Александр Колошенко, -- а поскольку при классическом сценарии доход банки получают именно с объема портфеля, то им выгодно сохранять этот объем как можно дольше. При автомобильном кредитовании, например, максимальный срок кредита составляет три года, а четверть кредитов и вовсе гасится досрочно: вам надо постоянно думать, как привлечь новых клиентов. В случае с ипотечным кредитом вы получаете клиента на десять-пятнадцать лет, и шансы, что он вернет долг через год-два, минимальны -- слишком большая сумма".

"Серым" стало проще

Кредиты ипотечный крупняк предлагает на схожих условиях: ставки варьируются от 10,5 до 13,5% годовых на кредитование покупок квартир на вторичном рынке для заемщиков с подтвержденным доходом, а средний срок кредита составляет 10 лет, при этом есть предложения на 15 и 20 лет, но ставка для более длинных кредитов на 1% выше. Впрочем, иметь официально подтвержденные доходы для получения ипотечных кредитов уже необязательно -- строгое требование сохраняется в основном в государственных банках с более консервативной стратегией развития. При том, что более половины клиентов, обращающихся за кредитами, не могут подтвердить свой доход, все больше банков, в том числе и иностранные, принимают во внимание и неофициальные доходы, самостоятельно их подтверждая. Даже в австрийском Райффайзенбанке (а иностранцы славятся своей осторожностью) почти треть всех ипотечных кредитов выдается без справок. Банкам не нужен официальный доход как таковой, ему нужно корректно посчитать кредитоемкость, то есть то, как долго человек сможет обслуживать кредит. Способов же подтвердить доходы клиентов у банков много: от чисто статистических, когда по базе данных по возрасту, образованию, стажу работы, отрасли и размеру компании определяется примерный доход заемщика, до персонального анализа с выездом на место работы, общением с работодателем и проч. "При обращении за кредитом в банк вам будет необходимо подтвердить доходы тем или иным способом. В первую очередь банк потребует справку о доходах. Некоторые банки могут сделать запрос работодателю для подтверждения вашего дохода", -- говорит директор по маркетингу банка "ДельтаКредит" Виктория Кочеткова. Расходы на хлопоты банк учитывает в процентной ставке -- для клиентов с неподтвержденным доходом она на 1-2% больше. Если номинальные ставки у крупнейших рыночных операторов близки, то фактическая конечная стоимость ипотечного кредита может сильно различаться. Например, банки могут взимать комиссию за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу наличных, за оформление заявки и проч. Перечень и размер этих платежей варьируется от банка к банку и составляет в среднем 1% от суммы кредита, но может доходить и до 3-4%.

Дешевле не будет

Несмотря на очевидную дороговизну ипотеки, перспективы удешевления ипотечных кредитов не радужны: все упирается в стоимость привлечения ресурсов для банка. "Для того чтобы выдать деньги, банку сначала надо эти деньги привлечь и заплатить за это определенную цену, которая достаточно высока. К этому добавляется и то, что банку надо компенсировать все операционные расходы, связанные с выдачей и обслуживанием денег, надо платить зарплаты, -- поясняет президент Национальной ипотечной компании Елена Клепикова. -- Кроме того, в ставку закладывается риск невозврата кредита и небольшая прибыль банка". Крупные игроки розничного бизнеса используют для выдачи ипотечных кредитов собственные средства -- деньги вкладчиков и депозиты юридических лиц. "Пока мы выдаем кредиты за счет собственных средств -- их хватит еще надолго", -- говорит вице-президент Банка Москвы Андрей Краснов. Поскольку эти средства размещаются в банках на значительно меньшие сроки, чем длятся ипотечные программы (для большинства банков максимальный срок депозитов физических лиц составляет один год), на ипотеку может быть направлена лишь ограниченная часть этих ресурсов -- не больше 15-20%. Банки, не имеющие такой мощной депозитной базы, привлекают средства от западных финансовых институтов: крупнейшие инвесторы в России -- IFC и ЕБРР -- дают деньги банкам под 6-7% годовых. Более мелкие, в основном региональные банки, прибегают к механизму рефинансирования федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) -- портфель кредитов АИЖК сейчас составляет 1,8 млрд рублей, это чуть больше 10% от общего числа выданных ипотечных кредитов. Для потребителей ипотечных кредитов от банков, работающих в связке с АИЖК, ставка составляет 15% в рублях. А банк в случае рефинансирования у АИЖК получает доход от платежей по кредиту за тот срок, пока держит этот кредит на балансе (в среднем около трех месяцев), и комиссионные платежи с заемщика. Кроме того, если банк принимает на себя часть рисков, он может получить до 2% от деятельности всей системы рефинансирования. Предпринимаются единичные попытки коммерческого рефинансирования ипотечных кредитов. К таковым можно отнести выкуп Москоммерцбанком двух пулов ипотечных кредитов у банка "ДельтаКредит" на общую сумму 16 млн долларов. Схема рефинансирования похожа на схему АИЖК, только при этом банк-продавец получает дополнительный доход от продажи ипотечного пула под меньшую эффективную доходность. "Например, банк формирует пул под эффективную ставку 13 процентов годовых в течение года, а потом продает его с доходностью 12 процентов годовых для покупателя. В этом случае, если не учитывать операционные расходы банка, он зарабатывает 13 процентов годовых за один год обслуживания этого пула и порядка 4-5 процентов от того, что продает его под меньшую ставку", -- поясняет заместитель председателя правления Москоммерцбанка Асхат Сагдиев. Однако массового развития эта практика скорее всего не получит: банкам, не испытывающим проблем с привлечением средств, интереснее сохранять пул кредитов за собой, а более мелкие банки просто не имеют достаточно большого пула кредитов для продажи. По оценкам г-на Сагдиева, пулы ипотечных кредитов в размере меньше 5 млн долларов приобретать просто невыгодно -- слишком высокие транзакционные издержки. Да и сама сделка достаточно сложная: требует перерегистрации всей ипотеки и переоформления всех страховок.

Нестандартные предложения

Но даже в этих условиях банки стараются конкурировать за счет оригинальных для рынка предложений. Например, получить кредиты в долларах сейчас можно и под 9,5%: банки, опирающиеся на привлеченные западные ресурсы, предлагают продукт с плавающей процентной ставкой, привязанной к ставке LIBOR. "У нас плавающая ставка определяется как LIBOR плюс 8 процентов, -- поясняет Александр Колошенко из Райффайзенбанка, -- на сегодняшний момент получается 9,5 процента годовых". Таким образом, если брать кредит по плавающей ставке, платить сегодня придется меньше. Но, беря кредит по фиксированной ставке, заемщик знает: что бы ни случилось, он будет платить именно этот процент, не больше и не меньше. А плавающая ставка может возрасти, если увеличится ставка западного межбанковского рынка (например, в 1996-2000 годах годовая ставка LIBOR по долларам была 5-7%). Правда, если ставка вырастет значительно, заемщик может перейти на программу с фиксированной ставкой, заплатив за такой маневр около 1% от суммы кредита. По оценкам экспертов, у лидеров рынка эти ставки уже близки к минимально возможным, поэтому основным полем для конкуренции является увеличение набора предлагаемых услуг. Так, в прошлом году на рынке появились кредиты для молодежи -- этим продуктом могут пользоваться люди младше 30-33 лет (в зависимости от банка). Основным отличием этой программы является пониженный первоначальный взнос -- от 5 до 10% от стоимости приобретаемой квартиры. Но и получить такой кредит труднее: все банки, выступающие с таким предложением, требуют официально подтвержденного дохода. "Например, у молодой семьи хорошая зарплата, но нет средств на первоначальный взнос. В этом случае мы можем пойти на то, чтобы дать до 95 процентов стоимости кредита, -- поясняет Елена Клепикова из Национальной ипотечной компании, -- это рискованный продукт, и здесь мы работаем только с подтвержденными доходами и хорошими работодателями, одновременно ограничивая количество таких кредитов в нашем кредитном портфеле".

Проще без залога

По оценке банкиров, сейчас большинство ипотечных кредитов берется на улучшение жилищных условий, а не на покупку первого жилья. Так, в 2003 году, по данным Ассоциации российских банков, средний размер ипотечного кредита составил 18 тыс. рублей -- сумма небольшая, если учесть, что минимальная стоимость однокомнатной квартиры в Москве -- 55-60 тыс. долларов. Несмотря на то, что стандартная величина первоначального взноса составляет 30% от стоимости приобретаемого жилья, сейчас, по оценке участников рынка, люди в основном берут в кредит от 30 до 50% стоимости квартиры. "Большой слой клиентов обращался за кредитами для того, чтобы перекредитоваться на большую площадь, -- говорит Андрей Краснов из Банка Москвы. -- Например, у вас есть деньги для покупки однокомнатной квартиры -- а сейчас с однокомнатными квартирами в Москве достаточно сложно, -- и вы видите, что двухкомнатные стоят на десять тысяч дороже. В этом случае вы берете недостающие средства и покупаете двухкомнатную квартиру в кредит". Впрочем, если для приобретения квартиры не хватает небольшой суммы, то проще взять индивидуальную беззалоговую ссуду -- тем более что не все банки дадут 10-15 тыс. долларов в качестве ипотечного кредита (часто минимальный размер составляет 20-35 тыс. долларов). В этом случае помимо экономии времени на сбор и оформление документов возникает и денежная экономия. Ведь при оформлении ипотечной сделки кроме платы банку в виде процентов и комиссии требуется оформить страховку жизни, объекта залога и титула собственности, средняя стоимость оформления которых составляет от 0,9 до 1,5% от стоимости сделки. Еще один пункт дополнительных расходов связан с независимой оценкой квартиры. "Вы можете приобрести квартиру у знакомых или просто договориться о цене, в этом случае вам не нужна профессиональная оценка: вы сопоставляете с рыночными показателями, может квартира столько стоить или нет. В сделке с ипотечным кредитом вы всегда прибегаете к независимому оценщику, что съедает около одного процента от стоимости объекта оценки", -- поясняет Андрей Краснов. По оценке Александра Колошенко, около 2% клиентов, обращающихся за получением индивидуальных ссуд, берут их именно для улучшения жилищных условий. Реально это работает в Подмосковье, где пока заметное увеличение квадратных метров возможно с суммой в 10 тыс. долларов. Правда, поскольку беззалоговые потребительские кредиты не предоставляются больше чем на три года, а средняя длина ипотечных кредитов -- десять лет, то и доход заемщика для получения простого потребительского кредита должен быть выше, и дают такие кредиты в основном людям только с официально подтвержденным доходом. По оценке начальника управления продаж Городского ипотечного банка Дмитрия Демешко, для получения аналогичного по сумме потребительского кредита доходы заемщика по программе беззалогового кредитования должны быть в три-четыре раза выше.