Банки входят в долю

Крупные банковские структуры выходят на рынок недвижимости как самостоятельные игроки

На прошлой неделе председатель правления петербургского Промышленно-строительного банка (ПСБ) Александр Пустовалов объявил, что его банк намерен перейти от активного кредитования строительства к прямым инвестициям в недвижимость. Для реализации новой стратегии создается специальный холдинг "ПСБ-Инвест Групп", который в ближайшее время сформирует диверсифицированный инвестиционный портфель из проектов с бюджетом от 5 млн долларов и средней доходностью 20% годовых.

Следует отметить, что ПСБ уже является одним из ведущих игроков на петербургском рынке недвижимости. Всего в собственности и управлении компаний, подконтрольных банку, находится около 400 тыс. кв. м коммерческих площадей, а общий объем его инвестиций оценивается в 80 млн долларов. В настоящее время банк возводит несколько офисно-торговых центров в центральной части города, управляет проектами развития индустриальных парков, а также вынашивает планы строительства крупнейшего в Северо-Западном регионе логистического терминала. Кроме того, ПСБ планирует активно работать и в области жилищного строительства. Недавно банк приступил к сформированию закрытого паевого фонда "Жилая недвижимость" объемом 300 млн рублей. В ближайшее время ожидается появление еще двух подобных ПИФов, их первоначальный объем, по прогнозам, составит порядка 30 млн долларов, а в течение трех лет общая капитализация будет доведена до 200 млн.

Создание холдинга, безусловно, усилит позиции банка на питерском рынке недвижимости. Не исключено, что ПСБ также попытается выйти и на московский рынок -- сфера интересов банка давно уже простирается за пределы региона. Если это произойдет, то наверняка не без поддержки высокопоставленных федеральных чиновников, с которыми, как говорят, у владельцев банка хорошие контакты.

Вместо кредитов -- инвестиции Крупные российские банки начали выходить на рынок недвижимости более года назад и первым делом принялись осваивать московский рынок офисных зданий. Показателен пример коммерческого банка "Глобэкс", который успешно инвестировал в приобретение недостроенного офисного здания в центре Москвы и в завершение строительства порядка 100 млн собственных средств (сегодня бизнес-центр полностью сдан в аренду). Другой крупный банк -- "Визави" -- в прошлом году скупил порядка 500 тыс. кв. м помещений московских предприятий, объединив их в сеть офисов класса C (ожидается, что этот проект принесет банку порядка 30% годовых). Известно множество других примеров либо приобретения банками объектов недвижимости, либо участия банковских структур в строительных проектах. Однако собственные инвестиционные компании банки начали создавать относительно недавно. Раньше бизнес в сфере недвижимости выводили в отдельный холдинг преимущественно небольшие и средние банки (Локо-банк, Гута-банк, "Гарант-Инвест"). ПСБ, входящий в десятку самых прибыльных и крупных кредитных учреждений, стал, таким образом, одним из первых солидных банков, решивших воспользоваться такой схемой ведения бизнеса. Не исключено, что в ближайшее время его примеру последуют и другие крупные кредитные организации, не скрывающие своего интереса к рынку недвижимости.

"Повышенный интерес банков к инвестициям в недвижимость объясняется сокращением маржи в традиционных для них секторах, -- говорит управляющий директор Москоммерцбанка Алексей Годованец, -- тогда как доходность операций с недвижимостью остается очень высокой". Сегодня, например, рентабельность проектов строительства торговых и офисных зданий в Москве и Петербурге колеблется от 25 до 30% годовых. Доходность инвестиций в рынок жилищного строительства еще выше. По словам руководителя отдела маркетинга группы компаний АРКС Владимира Лавленцева, инвестиции в строительство жилья приносят от 25 до 50% годовых. К тому же банк, вкладываясь в недвижимость, рассчитывает получить не только разовый доход, но и высококачественный актив в виде готового здания, под который в дальнейшем он сможет занимать длинные и дешевые деньги на Западе.

Недвижимость отдельной строкой По мнению специалистов, поручая операции с недвижимостью отдельному холдингу, банк может полностью контролировать реализуемые проекты. Кроме того, такое структурирование повышает доходность инвестиций. "Банкам выгоднее инвестировать в проект либо путем вхождения в долю, либо через создание дочерних структур. В большинстве случаев инвестирование в строительные проекты является для банков более выгодным бизнесом, чем кредитование", -- говорит Ваган Казарян, управляющий партнер инвестиционной компании RCF. Во-первых, при кредитовании строительной компании доход банка ограничен процентной ставкой по кредиту. Во-вторых, кредитование строительных организаций сегодня довольно рискованный бизнес.

"К нам часто обращаются строители с просьбой открыть им проектное финансирование, -- рассказывает Алексей Годованец. -- Но, как правило, компании располагают лишь инвестиционными правами на квартиры. Других залогов у них нет. Крупный банк может принять на себя такой риск, если заемщиком является серьезная, хорошо зарекомендовавшая себя строительная компания. Во всех других случаях риски будут слишком высокими. Залог инвестиционных прав нигде не регистрируется, и в случае дефолта по кредиту банк рискует остаться с пустыми руками. Поэтому нам гораздо удобнее выступать соинвесторами строительства. Риски те же, а доходность выше". Помимо всего прочего, выводя инвестиции в недвижимость в отдельный холдинг, банк существенно расширяет поле своей деятельности. По мнению Юлии Заморовой, финансового директора компании "Локо-Риэлти", холдинговая компания может не только заниматься инвестированием в строительство жилья или его оптовой продажей, но и получать прибыль за счет розничных продаж. Кроме того, банк может выкупать на холдинг большие объемы жилья, а затем реализовывать квартиры через своих заемщиков -- риэлторские и строительные компании. Примеры создания крупными банками специальных компаний для инвестиций в недвижимость есть и на Западе. Именно по этому пути пошел, например, крупный немецкий банк HypoVereinsbank. Он долгое время развивал отдельный бизнес в недвижимости, а недавно выгодно его продал. Учитывая высокий потенциал российского рынка недвижимости, можно ожидать, что создание банками специализированных холдингов, инвестирующих в строительство, продолжится.