Будет ли офисный бум.

В Москве и других растущих регионах России наблюдается значительное увеличение объемов строительства офисов международного класса. По прогнозам ряда участников рынка, этот подъем продолжится в ближайшие годы. Но эксперты также указывают на проблемы, тормозящие развитие сектора коммерческой недвижимости, и считают страну пока недостаточно привлекательной для иностранных инвесторов. "Климатические" условия

Офисный рынок России молодой и неокрепший, если сравнивать его с рынками ведущих европейских столиц, которые уже достигли насыщения. Однако российский сектор развивается быстрыми темпами, о чем можно судить по основным его индикаторам - спрос на помещения для бизнеса растет, деловая активность усиливается, ощущается недостаток предложения высококачественных площадей, сообщает агентство ABN-Realty. В Москве в 2003 г. общий объем сделок аренды и покупки офисов, по данным компании Jones Lang LaSalle, составил 650 000 кв. м, к концу 2004 г. он, по предварительным подсчетам, достигнет 800 000-850 000 кв. м. Растут и другие показатели, например объем строительства новых помещений классов А и В. Их общая площадь в столице, по информации компании "Конкордия - эссет менеджмент", увеличится до 3, 8 млн кв. м к концу этого года по сравнению с 3 млн кв. м, которые были зафиксированы в прошлом году. Все происходящее, по мнению заместителя директора компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, свидетельствует об активном развитии столичного рынка офисов. Но, несмотря на бурное строительство и приток в сектор новых девелоперов и инвесторов, до насыщения еще далеко. По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, сейчас в столице около 11 млн кв.м офисов вместе с офисами класса С, а потребность в них оценивается в 25 млн кв. м.

Как пишут аналитики компании Colliers International в ежеквартальных отчетах, экономическая ситуация в России для ведения бизнеса в целом складывается благоприятная. По мнению директора департамента коммерческой недвижимости компании Vesco Realty Николая Смирнова, в ряду макроэкономических факторов, положительно влияющих на рынок, можно отметить рост ВВП, расширение многих компаний, растущую инвестиционную привлекательность России. В "Конкордия - эссет менеджмент" считают, что российский рынок недвижимости подошел к тому рубежу, когда отечественные и западные инвесторы начинают вкладывать средства в долгосрочные проекты.

Но существуют и не очень оптимистические точки зрения. Так, на взгляд партнера компании Knight Frank Андрея Петрова, судя по последним отзывам крупных иностранных инвестиционных фондов на международных конференциях, в России есть много непонятного в законодательной системе и в строительном процессе, что отпугивает иностранцев. "В России нет прозрачного инвестиционного климата, в частности - работающего на практике Земельного кадастра, из-за чего многие инвестиционные фонды не решаются стать участниками местного рынка", - говорит Петров. В такой ситуации, по его мнению, в перспективе присутствие иностранных институциональных инвесторов возможно у нас в различных формах партнерства с надежными отечественными операторами. Это могут быть совместные инвестиционные пулы, консорциумы, вкладывающие деньги одновременно в разные сегменты рынка - жилой, офисный, торговый, индустриальный.

Есть проблемы

Местные участники рынка жалуются на ряд проблем, мешающих реализовывать проекты. Большинство из них отмечают дефицит подробной информации о развитии округов и районов, о предстоящих градостроительных проектах на их территориях. Такие сведения очень сложно получить в проектных институтах, градостроительных департаментах и в префектурах, особенно в Москве. Инвестору также практически невозможно узнать стоимость права выкупа аренды земельного участка, пока не выйдет соответствующее постановление московского правительства. Органы администрации слишком активно участвуют в строительном процессе. Зачастую в постановлениях прописывается даже концепция проекта, причем не всегда коммерчески эффективная, отмечает Юлия Никуличева из Jones Lang LaSalle.

Не хватает иностранцев

Столичный рынок коммерческой недвижимости более развит и доходен, нежели рынки остальных городов и регионов России. Здесь сосредоточены крупнейшие компании, работающие на российском рынке. Большинство из них - отечественные. Они занимают 70 % офисных площадей. Как принято считать, на долю иностранцев приходится 30 %. Из этих 30 % основная масса - зарубежные арендаторы и покупатели офисных помещений. Зарубежных девелоперов на российском рынке почти что нет. Юлия Никуличева из Jones Lang LaSalle признает, что в Москве оперируют от силы две-три иностранные девелоперские компании. При этом консультанты вспоминают лишь две - Enka и Hines. Некоторые компании, называющие себя зарубежными, работают в столице по франчайзингу или другим видам договоров, используя имя той или иной международной структуры, говорит партнер компании Knight Frank Андрей Петров. Среди местных деве-лоперов крупными игроками консультанты называют Capital Group, Forum Properties.

Где берут деньги

По словам Виктории Бекасовой, консультанта по исследованиям рынка компании Colliers International, проекты российских девелоперов традиционно финансируют Сбербанк России, Москоммерцбанк, Райффайзенбанк, Международный московский банк. Как рассказала заместитель директора управления финансирования строительных проектов Сбербанка России Елена Клишо, за последние годы банк выдал кредиты на строительство таких крупных офисных объектов, как торгово-деловой комплекс "Смоленский пассаж" (64 000 кв. м) - $84 млн, "Арбат Центр" (45 000 кв. м) - $48 млн, "Северная башня" (75 000 кв. м) в деловом центре "Москва-Сити" - $57 млн. По словам Клишо, банк, как правило, кредитует те компании, у которых уже есть опыт реализации проектов на рынке недвижимости; банк также производит собственные расчеты экономической успешности того или иного проекта, прежде чем выдавать кредит. В числе обязательных условий, требующихся от заемщика, - концепция проекта, наличие заключенных договоров с компаниями-консультантами и арендаторами, пакет всех правоустанавливающих документов.

Активность нарастает

В столице в течение последних шести месяцев деловая активность не снижалась и, судя по всему, в ближайшие годы будет только усиливаться. В прошлом году большим событием стало приобретение инвестиционным фондом Fleming Family & Partners делового центра площадью 10 900 кв. м на Гоголевском бульваре, 11. Как сообщают специалисты компании "Конкордия - эссет менеджмент", стоимость этой сделки оценена в $30 млн. В нынешнем году значительной сделкой, по оценке Vesco Realty, стала покупка прав на офисно-торговый комплекс "Берлин Хаус" швейцарской группой MCTrustco. В настоящее время компания Siemens, по данным консалтинговой компании Colliers International, возводит для своей штаб-квартиры здание на Ленинградском проспекте общей площадью 40 000 кв. м. Также, по сообщению компании Knight Frank, представительство IBM стало арендатором 6386 кв. м в бизнес-центре City-Enka на Краснопресненской набережной, 29/10. Из компаний-арендаторов во втором полугодии 2004 г. крупную сделку заключила компания "Мобильные ТелеСистемы" (МТС) - 8000 кв. м офисов в здании на Дербеневской набережной, 7. А сетевой оператор "Седьмой континент" снял 10 000 кв. м на Летниковской улице, 16. Газпромбанк арендовал для размещения своих сотрудников 6500 кв. м в бизнес-центре класса А на Раушской набережной, 16. В ближайшие два года офисный сектор ждет значительного притока площадей за счет сдачи в эксплуатацию первой фазы Московского международного делового центра "Москва-Сити" (800 000 кв. м) и технопарка для малого бизнеса в Нагатинской пойме, на бывшей территории ЗИЛа (1 млн кв. м). В связи с предстоящим значительным пополнением предложения на рынке ходят слухи о возможной стабилизации или даже снижении арендных ставок в 2005 г. Об этом в том числе говорили консультанты из компаний Knight Frank, Vesco Realty, Blackwood. Но Олег Мышкин, директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International, считает, что "ставки в следующем году сохранятся на прежнем уровне". По мнению Сергея Полонского, генерального директора компании "Строймонтаж" (компания входит в структуру Mirax Group, реализующую проект бизнес-центра "Башня "Федерация" общей площадью 350 000 кв. м на территории "Москва-Сити"), выход на рынок деловых площадей "Сити" не повлечет за собой снижения цен, так как помещения будут вводиться не все сразу, а частями.

Арендные ставки в Москве в течение года оставались примерно на одном уровне. На офисы класса А в среднем по городу они колеблются в пределах $570-750 за 1 кв. м в год (без НДС и операционных расходов), на помещения класса В составляют $350-650, в классе С - до $350. Цена продажи 1 кв. м площади без учета НДС в классе А приблизилась к $2500-5000, в классе В дошла до $1700-3300, в С - до $1500. По оценкам экспертов из Knight Frank, увеличилась доля сделок купли-продажи офисных помещений по отношению к аренде. В компании также отмечают, что у покупателей все чаще появляется потребность в приобретении зданий от 200 до 1000 кв. м - это больше, чем в предыдущие годы, и, может быть, связано с расширением штата многих компаний. По информации Vesco Realty, за последний год средняя арендуемая площадь для офисов класса А составила 1000-1200 кв. м, а для офисов класса В - 400-700 кв. м. По данным Colliers International, к концу 2004 г. ввод новых площадей высокого класса должен составить 350 000 кв. м, в следующем году - уже 500 000 кв. м. Несмотря на растущее предложение, в столице пока еще сохраняется дефицит во всех классах офисов, и особенно в сегментах А и В. "Спрос на высококачественные офисные площади существенно превышает предложение", - говорит ведущий аналитик компании Knight Frank Дмитрий Черный. По его словам, даже большие объекты моментально поглощаются рынком и срок их экспозиции ничтожно мал. С начала 1990-х гг. Центральный округ и Замоскворечье считаются сложившимися деловыми районами, где строилось и строится основное количество бизнес-центров. Но с появлением каждого нового объекта свободных площадок здесь остается все меньше. Как считает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец, в центре уже практически нет предложений в районах Кропоткинской и Тверской улиц. Поэтому наметилась "децентрализация" офисов, перемещение спроса за пределы Садового кольца. Перспективными для новых проектов называют участки вдоль крупных автотрасс, таких как Ленинский, Кутузовский проспекты, и третьего транспортного кольца, а новыми районами деловой активности - Северо-Запад и Юго-Запад. Один из ярких примеров проекта вне центра города - деловой комплекс "Крылатские холмы" (57 000 кв. м общей площади), строящийся между третьим транспортным кольцом и МКАД, вблизи района Крылатское, и запланированный к вводу летом 2005 г. "Этот знаковый в области девелопмента проект может скоро стать индикатором готовности московского рынка к децентрализации офисного строительства", - считает управляющий директор компании "Конкордия - эссет менеджмент" Андрей Прокофьев. Бизнес-парки - новый для российской столицы вид офисного объекта. Это, как правило, малоэтажный офисный комплекс, состоящий из разных по площади зданий и расположенный вблизи крупной автотрассы. Особенность бизнес-парка в том, что в нем сконцентрирована вся необходимая для ведения бизнеса инфраструктура. Как рассказал руководитель проектов компании CMI Development Павел Барбашев, комплекс зданий - наличие двух-трех в составе бизнес-парка - дает возможность располагать в нем якорных арендаторов, увеличивать арендуемые площади и продавать объект по частям. Хорошие примеры московских бизнес-парков - уже работающий "Дербеневский" (ул. Дербеневская, 1/2) и будущий технопарк на территории ЗИЛа.

Сейчас в Москве формируется несколько основных деловых зон помимо перечисленных выше: район Краснопресненской набережной, где будет расположен деловой центр "Москва-Сити" (планируемый объем ввода площадей до 2007 г. - 1, 4 млн кв. м), Павелецкая зона, где общий объем офисов в 2005 г. должен достигнуть 570 000 кв. м (в 2003 г. здесь было 350 000 кв. м), - офисы будут строиться в том числе на месте выведенных промышленных предприятий. В этой зоне в следующем году будут открыты вторая фаза комплекса "Аврора бизнес парк" (51 000 кв. м общей площади), бизнес-центр "Полларс" (60 000 кв. м). Складывается деловой район вокруг станции метро "Белорусская". Здесь, на Лесной улице, планируется строительство офисного комплекса класса А "Капитал Плаза" (общая площадь - 49 414 кв. м; девелопер - Capital Group) и создание многоуровневого подземного комплекса на 100 000 кв. м девелопером "Стройинком-К", являющимся дочерней структурой холдинга Africa Israel Investments.

Что в регионах

По результатам исследования, проведенного Jones Lang LaSalle, наиболее экономически перспективны для строительства офисов классов А и В города-миллионники, количество населения в которых достигает или превышает 1 млн человек. Это Новосибирск, Нижний Новгород, Екатеринбург, Самара, Казань. Но на сегодняшний день ситуация такова, что строительство качественных помещений международного уровня в больших объемах в регионах нерентабельно. Разнообразные возможности на офисном поле у девелоперов есть только в Москве. Причины, по которым в столице развивать проекты выгоднее, чем в регионах, понятны. Во-первых, на развитие столичного рынка высококлассных помещений во многом влияют требования иностранных арендаторов и покупателей, тогда как в регионах со стороны иностранцев по-прежнему низкий спрос на офисы. Во-вторых, в столице крупные компании стремятся занимать помещения А и В классов, что здесь считается удобным и престижным, в региональных же городах местные предприятия бизнеса пока не готовы платить ставки, соответствующие объектам международного уровня. И в-третьих, в городах с населением 1 млн человек и меньше пока не требуются в аренду площади больше 250 кв. м.

Самый развитый и доходный среди региональных - рынок Санкт-Петербурга. Здесь так же, как и в Москве, высок спрос на офисы классов А и В и в данных сегментах наблюдается дефицит предложения. По словам Юлии Никуличевой из Jones Lang LaSalle, в этот город сейчас идет много московских компаний, поэтому растет потребность в высококачественных площадях для бизнеса. Как сказал директор департамента оценки и аналитики питерской управляющей компании "Бекар" Игорь Лучков, пока в городе класс В превалирует по количеству площадей над всеми остальными разрядами помещений. В этом классе офисы снимают в основном российские компании, ставка аренды на них составляет $310-480 за 1 кв. м. Офисов класса А в городе немного. Их общий объем - 30 000 кв. м. Это пять бизнес-центров. К концу этого года благодаря новым объектам количество площадей класса А должно вырасти до 46 200 кв. м. Стоимость аренды в офисах класса А колеблется в пределах $450-600 за 1 кв. м в год. Основную долю рынка занимает класс С, как и в Москве. Аренда в классе С - $120-320. Первые бизнес-центры международного уровня стали появляться в Санкт-Петербурге, по словам Лучкова, лет пять назад, и располагались они на Невском проспекте. Массовый ввод площадей начался в 2002-2003 гг. Тогда же наметилась тенденция продажи действующих зданий как бизнеса, что популярно и по сей день. Качественные офисы часто продаются еще на этапе строительства. По прогнозам компании "Бекар", спрос на покупку высококлассных площадей и их стоимость будут расти. Стоимость продажи 1 кв. м в классе В варьируется от $1200 до $2000 за 1 кв. м. Сейчас в центре города наблюдается дефицит участков для нового строительства. Пока лидерами предложения остаются Центральный и Адмиралтейский районы, но формируются деловые зоны на Выборгской, Петроградской и Свердловской набережных, а также вокруг основных автомагистралей. На сегодняшний день совокупная площадь бизнес-центров, предлагающихся в аренду на питерском рынке, составляет 750 000 кв. м. В городе действует около 10 управляющих компаний, специализирующихся на офисной недвижимости. Среди арендаторов 14 % составляют иностранные компании, 21 % приходится на москвичей, и 65 % - это местные предприниматели.

Среди региональных городов с населением свыше 1 млн человек наиболее динамично развивающимся эксперты считают Новосибирск, где сейчас возведено шесть современных офисных центров - по данным компании Jones Lang LaSalle, в совокупности 60 000 кв. м. Существующее предложение в сегментах А и В здесь не насыщается - другими словами, доля пустующих помещений в них остается высокой, так как среди арендаторов больше пользуются спросом дешевые помещения. Ставки аренды в офисах классов А и В - $280-380 за 1 кв. м в год. Среди иностранных арендаторов в городе обосновались компании Bayer, Coca-Cola, DHL, Siemens, Volvo, из отечественных - Альфа-банк, Банк Москвы, "Би Лайн", "Мегафон", ТНК, "ЮКОС". В большинстве региональных городов основную долю арендаторов представляют компании из финансового, телекоммуникационного и энергоресурсного секторов.

В городах-миллионниках и таких, где количество населения меньше 1 млн, предложение в сегменте класса А либо насыщено, либо вообще отсутствует, так как спрос на такие офисы очень низкий. В основном арендаторов интересуют более дешевые площади класса В. В Хабаровске (население - 620 000 человек) рынка офисов классов А и В и вовсе нет. А в Калининграде (420 000 населения), наоборот, растет потребность в помещениях класса В со стороны как местных, так и московских компаний, ставки аренды в данном сегменте - $250-325 за 1 кв. м в год. Но если московские и зарубежные организации в региональных городах, как правило, арендуют помещения, то местный бизнес предпочитает приобретать офисную недвижимость в собственность, сообщил президент Центра недвижимости "МАН" из Екатеринбурга Николай Савин. Как говорят в Jones Lang LaSalle, основные движущие силы развития региональных рынков коммерческой недвижимости на федеральном уровне - это экономические связи с другими регионами, особенно с нефтяными и Москвой, привлекательность городов для иностранных инвестиций, наличие в них обширной клиентской базы. На местном уровне важен такой критерий, как темп экономического роста данного региона. "Но основным фактором, способствующим росту офисного рынка, должен стать местный бизнес", - считает заместитель директора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. Московские и иностранные компании могут только подтолкнуть регионы к строительству офисов международного стандарта, сказала она.