Первичный рынок не в лучшей форме

Рынок столичных новостроек потрепало. Мало того что банковский кризис 2004 г. отозвался проблемами с финансированием строительства, в 2005 г. последовали изменения правил игры для застройщиков, проблемы с подключением к электросетям, подорожание цемента… Пакет законов, призванных увеличить объемы предложения и сдержать рост цен на жилье, наоборот, дезорганизовал деятельность девелоперов.

“Начало 2005 г. было сложным и неблагоприятным — как в макроэкономической сфере, так и для рынка недвижимости”, — констатирует Геннадий Стерник, руководитель аналитического центра компании “Миэль-Недвижимость”. Основной тенденцией на первичном рынке жилья во втором полугодии 2005 г. аналитик называет повышение цен и снижение объемов предложения на фоне высокой активности рынка. Закончился год скандалами с частными соинвесторами (против ряда компаний возбуждено около 30 уголовных дел).

Стройкомплекс столицы отчитался о выполнении плана и преодолении рубежа в 5 млн кв. м ввода общей жилой площади, из которых около 4,6 млн кв. м построено в Москве, но падение объемов предложения составило, по разным оценкам, от 15% до 40% — многие объекты были распроданы заранее. По данным аналитического центра компании, на территории Москвы в 2005 г. действовало 103 застройщика (заказчика) строительства жилых объектов с объявленным сроком ввода в 2005 г. (всего 581 объект). Большинство операторов вели строительство только одного объекта. Более половины объектов — монолитно-каркасные строения (индивидуальные проекты), их 327. По оценке Vesco Realty, средняя площадь квартир в монолитных домах на 15-20% больше, чем в панельных.

Риелторы отмечают снижение интереса и доверия потребителей к строящимся домам, а готовые новостройки, особенно панельные, всегда были в дефиците. За год новые квартиры подорожали в среднем на 15%, но в некоторых проектах на отдельные виды квартир рост цен достигал 50% и выше, говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь ИСК “Сити — XXI век”. Индекс средней цены предложения 1 кв. м жилья по Москве к концу 2005 г., по оценке аналитического центра IRN.ru, приблизился к отметке $2300. Средняя себестоимость же возведения 1 кв. м, по данным Департамента экономической политики и развития столицы, в 2005 г. составляла $750.

Год был примечателен крупными сделками купли-продажи строительных компаний и их активов, например, основным акционером “Главмосстроя” становится “Базэл”, “Мосинжстроя” — концерн “Нефтяной”, акции “Моспромстроя” приобрела “Нафта-Москва”, “Интеко” продает ДСК-3 “ПИК”, а цементные активы — “Евроцементу”. В недвижимость потекли деньги сырьевых компаний.

Все законно

Главным событием 2005 г. для инвестиционно-строительных компаний стало вступление в силу 31 марта закона “Об участии в долевом строительстве…”. Закон, предусматривающий солидарную ответственность банков перед физлицами-соинвесторами, снизил интерес банкиров к кредитованию отрасли, финансовые ресурсы для застройщиков стали дороже, отмечает Сергей Лядов. Именно 214-ФЗ участники рынка называют главной причиной дефицита предложения нового жилья. За весь год зарегистрированы единицы договоров долевого участия — 90% рынка новостроек работает по квазидоговорным схемам, отмечают в “Новой площади”.

"214-й закон тем не менее не сильно ухудшил ситуацию на рынке, крупные компании остались при своем интересе, — считает Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга "Инком-Недвижимости". — Закон быстро научились обходить, а скорость перехода на вексельную схему заставляет предположить, что застройщики готовились заранее”.

Спад предложения

Предпосылки к снижению объемов предложения возникли, по мнению Елисеева, не вчера. И базовая проблема здесь — нехватка земли под массовую застройку. Правда, аналитики информационной системы “СканРиалти” считают, что дефицит стройплощадок ощущается разве что в центре, но в целом в городе еще достаточно места для застройки.

Даромир Обуханич, генеральный директор “ПИК”, считает, что за 2005 г. предложение новостроек сократилось на 40%. “Если в начале года можно было приобрести жилье в домах высокой стадии готовности, то к его концу квартиры можно было выбрать только на стадии котлована”, — добавляет он. По его мнению, наиболее ощутимым дефицит жилья был в сегменте панельных домов.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru, не считает падение объемов предложения катастрофичным — по его оценке, количество новостроек среднего ценового сегмента уменьшилось за год на 29,6%, если считать по объектам, или на 16,9%, если считать в квадратных метрах. Он подтверждает, что сокращение объемов предложения произошло в основном в сегменте панельного жилья. По данным “Миэля”, сокращение выставленных на продажу объектов началось со II квартала 2005 г. Спрос, напротив, был высоким.

Что подгоняло цены

Повышение активности на рынке началось в мае — июне — на рынок повлиял отложенный спрос. В 2005 г. квартиры приобретали те покупатели, которые ждали снижения цен после кризиса 2004 г. В результате, резюмируют в “СканРиалти”, жилье стремительно раскупалось, его количество на рынке сокращалось, цены росли, ажиотаж усиливался.

С апреля 2005 г. цены на квартиры в новостройках в Москве росли в среднем на 1,5% в месяц, на некоторые наиболее ликвидные объекты — на 2-2,5% в месяц, говорит Дмитрий Кузнецов, первый заместитель гендиректора “МИАН — Агентство недвижимости”. Средневзвешенный рост цен в элитном сегменте, по словам Владимира Коллара, генерального директора “КВ Инжиниринг”, составил 1,5-2% в месяц, или 18-24% годовых, по ряду наиболее востребованных объектов цены выросли на 30-40%. Минимальный прирост, по оценке Penny Lane Realty, был равен 15%.

Новых объектов, способных удовлетворить спрос на элитное жилье, в 2005 г. появилось немного — по подсчетам Blackwood, всего 15 домов, в которых были начаты продажи. “Свою роль сыграли 214-ФЗ и ряд постановлений правительства Москвы, касающихся, в частности, количества машино-мест в подземном паркинге, а также площади озеленения придомовой территории”, — говорит Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood.

По данным аналитического центра “Миэля”, средняя удельная цена предложения в IV квартале составила $2330 за 1 кв. м, в элитных новостройках — $8300.

Скандалы с обманутыми соинвесторами подорвали доверие к рынку новостроек, признают риелторы. Добавляя, что отток покупателей произошел не только на вторичный рынок, но и с проблемных строек к более благополучным застройщикам, которые подняли цены.

По оценке Альберта Хисаметдинова, заместителя председателя правления Москоммерцбанка, в 2005 г. число инвестиционных покупок жилой недвижимости составило 2-4% от общего количества сделок на рынке, но типовые новостройки, по мнению ряда аналитиков, подрастеряли инвестиционную привлекательность — риск вложений на стадии котлована все менее оправдан.