17.04.2006

Ипотека сдвинет рынок

Развитие ипотечного кредитования может привести к изменению структуры предложения загородной недвижимости.

Этой весной темпы роста цен на жилье в Москве и Подмосковье превысили все разумные пределы. Квартиры дорожали на 5−8% в месяц. Продолжался рост цен и на региональных рынках. Так, на вторичном рынке Екатеринбурга прирост цен составил 3−4%. «За квадратный метр в центре города продавцы просят от 1,3 до 1,5 тысячи долларов и около 1,1 тысячи долларов за метр на окраине», — уточняет аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. На 6% выросли цены на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга.

Такой разгон уже не радует ни риэлтеров, которые жалуются на уменьшение количества сделок, ни банкиров. Последние одобряют все больше ипотечных кредитов, однако выдают их все реже. Дело в том, что заемщики не успевают купить квартиру по ценам, действующим на момент одобрения займа.

В результате из-за слишком высоких темпов роста цен на жилье многие горожане начинают всерьез присматриваться к недвижимости в пригородах мегаполисов как к альтернативе городским квартирам. Однако достойных предложений и здесь не много. Громоздкие дома, отсутствие социальной инфраструктуры и плохая транспортная доступность — это лишь некоторые изъяны выставленных на продажу загородных жилищ. Впрочем, в ближайшее время ассортимент загородной недвижимости может расшириться. Катализатором увеличения объемов малоэтажного строительства в сегменте домов эконом- и бизнес-класса должно послужить проникновение на этот рынок ипотечных схем, рассчитанных на массового покупателя.

Ипотечный хлыст

Серьезным стимулом для увеличения объема предложения домов экономкласса может стать распространение на рынке загородной недвижимости ипотечных программ. Пока банки делают только первые шаги в этом направлении.

«Меня как руководителя отдела продаж удручает, что сегодня ипотечные кредиты на строительство загородной недвижимости почти не предоставляются», — говорит Алексей Рогов из «Петербургской недвижимости». Пока сделки с ипотечным кредитованием редки и на московском рынке загородной недвижимости. «Они составляют примерно один процент от общего количества сделок», — отмечает г-жа Новикова из Renaissance Realty.

Тому есть несколько объяснений. Во-первых, банки весьма неохотно идут на финансирование подобных сделок из-за сложности земельных отношений и непрозрачности земельного рынка. «Главное в такой сделке — безупречность документов на землю. Особенно важно все досконально проверить и выяснить все детали, если раньше участок относился к землям сельхозназначения, — поясняет директор по маркетингу компании 'Фосборн Хоум' Вячеслав Новиков. — Но далеко не все банки хотят вникать в эту сложную процедуру».

До недавнего времени Закон об ипотеке не предусматривал залог земельного участка при приобретении участка на кредитные средства. Недавно этот пробел был восполнен. «Однако по-прежнему кредитование загородной недвижимости остается непопулярным в банковской среде. Оно требует привлечения дополнительных ресурсов для анализа документов, а также самого объекта залога. В отличие от сделки купли-продажи квартиры в сделке с загородной недвижимостью объектом залога помимо дома является и земля. И основную сложность составляет анализ земельного участка на предмет его юридической чистоты», — говорит директор департамента розничного бизнеса Москоммерцбанка Альберт Хисаметдинов.

Кроме того, банки сталкиваются с отсутствием прозрачной системы оценки рыночной стоимости земельных участков в том случае, когда прав собственности на возводимый объект еще нет. «На рынке квартир практикуются разные методы оценки недвижимости: метод сравнительных продаж, затратный, доходный. А вот рынок загородной недвижимости и система ценообразования на нем пока еще в стадии формирования. На ликвидность объекта влияют сроки экспозиции, которые могут составлять от двух месяцев до двух лет. Метод сравнительных продаж далеко не всегда достаточен, потому что трудно проводить аналогии между загородными объектами в силу уникальности каждого, — поясняет начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. — Поэтому, когда банк рассматривает возможность кредитования загородной недвижимости, отношение суммы кредита к стоимости залога оказывается меньшим, чем в случае приобретения квартиры по ипотечным схемам. Если при покупке квартиры банк готов кредитовать до 85−90 процентов стоимости объекта, то для загородной недвижимости этот показатель обычно не превышает 70−80 процентов стоимости объекта залога».

Впрочем, в последнее время банки все активнее внедряют ипотечные программы кредитования покупки или строительства объектов загородной недвижимости. Доля загородной ипотеки в портфеле игроков этого рынка пока невелика (не более 10%), однако прогресс налицо. И, скорее всего, число новых игроков будет стремительно расти.

«Пока наш банк предлагает ипотечные кредиты на покупку коттеджа на вторичном рынке недвижимости. Строительство отдельных коттеджей или коттеджных поселков мы не кредитуем. Однако такая программа может появиться уже летом», — сообщил «Эксперту» председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах. По данным компании «Фосборн Хоум», сейчас с помощью банков совершается не более 5−10% сделок с загородной недвижимостью. Однако есть реальные предпосылки для двукратного увеличения этого показателя.

Лицензия ЦБ РФ на осуществление банковских операций № 3365 от 17.12.2014 г.
Подключение эквайринга
Получить консультацию
Получить консультацию
Заявка
пол:
Допустимый возраст клиента - от 21 до 69 лет.
Заявка на ипотеку
Заявка на встречу
Задать вопрос
ваш статус:
Оставить отзыв
Подписаться на снижение цены
Предложить свою цену
Оставить заявку

Мы всегда рады ответить на любые Ваши вопросы

Отклик на вакансию

Мы рассмотрим Ваше резюме и свяжемся в случае необходимости

Анонимное сообщение
Заказ наличных денег
Заказать обратный звонок
Забрать вклад
Спасибо!

Благодарим за обращение. Ваша заявка принята

Наш специалист свяжется с Вами в течение рабочего дня

Предоставляются, в случае наличия изменений, о которых ранее Банку не было известно