Дорога к Fannie Mae ВТБ первым в России провел настоящую секьюритизацию ипотечных кредитов

Никто не празднует, газеты выбирают другие новости для своих первых полос. Однако 18 июля произошло событие, пожалуй, даже более прецедентное, чем набившее оскомину IPO "Роснефти". Внешторгбанк через Barclays Capital и HSBC разместил облигации, известные как RMBS (residential mortgage-based securities, ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами на жилье), на $88,3 млн. ВТБ готовил сделку целый год, хотя эта сумма для него - капля в море. Нужно было убедиться, что инвесторы купят бумаги, учитывая все российские риски и молодость нашего ипотечного рынка. Чтобы сделать выпуск более привлекательным, ВТБ "упаковал" под него самые отборные, аккуратно выплачиваемые кредиты, выданные в Москве и Петербурге. И бумаги купили на отличных условиях - ВТБ занял деньги под невысокую ставку LIBOR+1% (на момент секьюритизации 6,5%). Средняя ставка по заложенным кредитам - 11,1% годовых.

Казалось бы, что тут интересного? Для 1696 ипотечных заемщиков ВТБ, чьи ссуды попали в пул, ничего не изменилось. ВТБ способен привлекать гораздо большие суммы на лучших условиях - в мае он сумел занять $600 млн под LIBOR+0,375%. Но дело в самом принципе. Секьюритизация ипотеки - это главное условие ее общедоступности. В США более 70% семей владеют своим жильем благодаря специализирующимся в этой области компаниям, в первую очередь Fannie Mae. Созданная как госагентство в 1938 г., а впоследствии приватизированная, она скупает у банков портфели ипотечных кредитов и выпускает под них ценные бумаги, а также с 1981 г. выдает гарантии банкам, которые сами секьюритизируют свои ипотечные ссуды. Это помогает банкам открывать новые лимиты по ипотечному кредитованию и привлекать для него средства. У Fannie Mae максимальный кредитный рейтинг - инвесторы верят, что в случае чего ее поддержит правительство США, и она способна размещать бумаги на более выгодных условиях, чем это сделали бы сами банки.

У нас функцию Fannie Mae могло бы выполнять Агентство по ипотечному жилищному кредитованию - но не выполняет. Такое впечатление, что власти не доверяют этой структуре и она остается их нелюбимой падчерицей, несмотря на всю политическую "заряженность" жилищного нацпроекта. Иное дело - ВТБ, который как раз зримо пользуется поддержкой правительства. И инвесторы, в том числе западные, об этом знают. И Moody's, и Fitch присвоили внешторговским RMBS инвестиционный рейтинг. Почему бы госбанку не попробовать себя в роли российской Fannie Mae? Менеджерам ВТБ эта мысль явно приходила в голову. ВТБ заявляет, что готов секьюритизировать портфель ипотечных кредитов для любого банка. "Сами банки смогли бы рефинансировать свои кредиты на рынке дороже, вот мы за разницу им и поможем", - говорит замдиректора департамента долгового и торгового финансирования ВТБ Виктор Киселев.

Ну не за всю разницу, конечно, но в ВТБ дают понять, что комиссия низкой не будет. Возможно, поэтому желающих воспользоваться предложением госбанка мы пока не нашли. Например, зампред правления Москоммерцбанка Альберт Хисаметдинов признает идею ВТБ полезной, но утверждает, что секьюритизировать свой портфель на $100 млн банк будет самостоятельно. Банкиры пока не видят оснований для серьезного снижения ставок по ипотеке, а потому им не так уж важно получить при секьюритизации такие же привлекательные условия, как у ВТБ.

В марте два крупных игрока - Райффайзенбанк и тот же "ВТБ 24" - предложили всем ипотечным заемщикам других банков, взявшим кредиты несколько лет назад под 15-17%, рефинансирование под 10-11% годовых. Улучшение значительное, но старший вице-президент ВТБ Андрей Сучков говорит, что его банк до сих пор не переманил ни одного чужого клиента. Президент "ДельтаКредита" (самого старого ипотечного оператора) Игорь Кузин утверждает, что с марта свои ссуды рефинансировали всего 2 или 3 человека из 8000 клиентов "Дельты". Интересуются-то многие, но процедура при рефинансировании такая же муторная, как при первичном получении кредита. Мало кто хочет проходить ее снова.

Секьюритизация ипотечных ссуд - это столь же тяжелая процедура для банка. И столь же серьезная проверка. ВТБ ее прошел, и даже если другие банки не станут пользоваться его услугами в этой сфере, он уже сыграл в истории российской ипотеки ту же роль, что "ВымпелКом", первым из наших осуществивший IPO за границей, - в истории фондового рынка. Этой дорогой обязательно пойдут и другие, особенно когда им потребуется расширить круг заемщиков: сливки с рынка уже практически сняты. Возможно, тогда и власти задумаются, в какой роли им полезнее ВТБ - как банк, конкурирующий с частными банками, или как русский аналог Fannie Mae.