Дороговизна банковских денег для строителей – полная иллюзия

«Москоммерцбанк» можно назвать одной из самых амбициозных кредитных организаций. Придя на рынок относительно недавно – в 2001 году, дочерняя структура «Казкоммерцбанка» (Казахстан) успела занять ведущие позиции в различных направлениях бизнеса. Так, выбрав в 2005 году в качестве одного из приоритетов ипотечное кредитование, банк сумел, по оценкам различных риэлторов, захватить от 7% до 15% московского рынка. Также банк активно занимается инвестициями в строительство недвижимости и не скрывает намерений увеличивать объемы финансирование жилья. О том, как будет развиваться бизнес компании, чем отличаются банковский сектор Казахстана и как работают в РФ казахские технологии, рассказал RealEstate.ru председатель правления Москоммерцбанка Андрей Савельев.

Москоммерцбанк является дочерней структурой Казкоммерцбанка. Андрей Николаевич, поделитесь, насколько сильно влияние материнской компании на стратегию ведения бизнеса в РФ? Какие специфические казахские технологии и разработки использует Москоммерцбанк?

Безусловно, Казкоммерцбанк оказывает большое влияние на нашу политику ведения бизнеса, что типично в отношениях между материнской и дочерней структурами. Когда мы смотрим на Казкоммерцбанк, мы в первую очередь ориентируемся на его технологии проведения банковских операций, поскольку создание оперативных и надежных IT-систем – основа успеха в нашем деле. Кроме того, мы изучаем и пробуем интересные маркетинговые идеи, которые оказались эффективными на рынке Казахстана.

Стратегия, которую мы развиваем в России, явилась результатом совместной работы казахской и российской команды. При этом мы постарались учесть как опыт Казкоммерцбанка, так и российскую специфику банковской отрасли.

Нужно отметить, что российская и казахская финансовые системы отличаются друг от друга по двум существенным параметрам. Во-первых, по уровню концентрации банковского сектора. В Казахстане три крупнейших кредитных организации сконцентрировали порядка 60-70% банковских активов. В РФ на долю Сбербанка приходится лишь 25% всех банковских активов, вторая по величине финансовая группа ВТБ сосредоточила менее 10% банковских активов, а самая крупная частная кредитная организация – Альфа-Банк – занимает на рынке менее 2%. Таким образом, в нашей стране банковский рынок сильно фрагментирован. Это наследие начала 90-х годов, когда без надлежащих оснований было выдано огромное количество лицензий на осуществление банковских операций. В Казахстане изначально довольно требовательно относились к кредитным организациям, поэтому сейчас банковский сектор составляют сильные структуры. И это оказало значительное влияние на динамику развития отрасли. В РФ раз в три года случаются проблемы в финансовой отрасли, в Казахстане же последний банковский кризис пришелся на 1995 год. Это прямо отражается на уровне доверия населения к сектору и уровне использования банковских продуктов.

Второе отличие банковских систем двух стран – в роли государственных банков. В российском банковском секторе государственные организации (такие, как ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк) играют очень важную роль. В Казахстане доля государства в Народном банке Казахстана - бывший Сберегательный банк республики - сейчас ниже контрольного пакета. Аналогов Газпромбанка и ВТБ нет. Таким образом, государство воздействует на сектор не за счет конкуренции госструктур с частными, а за счет законодательного регулирования.

Вот эти особенности мы учли при построении модели бизнеса в РФ. Не так давно «Казкоммерцбанк» заявил о начале масштабной экспансии на российский рынок сразу по всем направлениям. Каких результатов удалось уже добиться «Москоммерцбанку»?

Начну с нашего флагманского продукта – ипотеки. На данный момент ипотечный портфель банка достиг 300 млн долл., такой рубеж мы преодолели в конце прошлой недели. По нашим подсчетам, сейчас мы занимаем не менее 10%-15% московского рынка. Также мы развиваем портфель автокредитования. Что касается корпоративного бизнеса – того, с чего мы начали работу в России, - то на нашем балансе находится порядка 400 млн долл. кредитов. Рост портфеля происходит также за счет синдицирования кредитов с Казкоммерцбанком.

Сейчас активно идет процесс укрупнения банковских структур, слияние бизнесов. Примеров масса: Райффайзенбанк и Импексбанк, приобретения «Сосьете Женераль», ПСБ- ВТБ. Какую тактику выберете вы в борьбе с банками-гигантами?

В борьбе с кредитными организациями-гигантами и сетевыми банками можно выбрать только одну единственную тактику. Когда вы приходите на рынок, где работают структуры, имеющие широкую сеть и представляющие из себя финансовый супермаркет, вы должны занять нишу, стать четко сфокусированным игроком с низкими затратами. На создание широкой филиальной сети уйдут годы и большое количество денег. Гораздо разумнее, на наш взгляд, сосредоточиться на ограниченном перечне продуктов, в которых есть конкурентное преимущество. На рынке уже существует успешный пример «Русского стандарта», когда банк, созданный «с нуля» за пять лет обогнал многие сетевые банки и по активам, и по прибыли.

Я считаю, что это единственная возможная стратегия успеха в банковском секторе. Причем в данном случае не важно, конкурировать ли с иностранным или российским капиталом.

А как Вы относитесь к такой тактике, как слияния и поглощения в банковской отрасли?

Все зависит от начальной точки. Если вы уже сетевой банк, но у вас не хватает экономии масштаба в борьбе с более крупными конкурентами, то стратегия роста через слияния и поглощения возможна. Но это не наш вариант.

Представители российской власти говорят о том, что ипотека должна развиваться вместе с национальным проектом «Доступное жилье», а кредитные организации предлагают ипотечные продукты преимущественно рыночного характера. Каков, на Ваш взгляд, оптимальный вариант участия банков в нацпроекте? И возможен ли он вообще?

Мне кажется, что средние процентные ставки по ипотеке, которые сейчас колеблются в пределах 12-15% годовых, не являются определяющими для решения проблемы доступного жилья. В недвижимости мы наблюдаем галопирующий рост цен, и именно это ограничивает возможности большинства россиян. Это проблема избыточного спроса и недостаточного предложения.

При увеличении доступности ипотечных продуктов объем денежных средств, которые заемщики смогут инвестировать в приобретение квадратных метров, а значит и спрос, вырастет в разы, а объем предложения останется тем же. Это приведет к дальнейшему росту цен и проблему отсутствия квадратных метров не решит.

Однако если все-таки будет политическая задача снизить ставку по ипотеке, то для этого есть механизм рефинансирования ипотечных кредитов государством. Подобный механизм был опробован в Америке, и в России Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в сущности является неким образом и подобием американской Ассоциации ипотечного рынка. Если АИЖК снизит ставку до 1%, то ставки по кредитам для населения будут колебаться в пределах 3-5% годовых.

Однако повторюсь, что и в этом случае необходимо наращивать предложение жилья, иначе при таких ставках цена среднего квадратного метра в Москве легко может перевалить за 10 000 долларов.

Москоммерцбанк не так давно выступил в качестве агента по рефинансированию, приобретя пул ипотечных кредитов банка Delta Credit. А насколько для Вас актуальна проблема рефинансирования собственных кредитов? Будете ли вы выпускать ипотечные ценные бумаги на российском рынке или предпочтете зарубежный рынок, средства материнской компании?

Тема очень актуальна. Сейчас наш портфель составляют преимущественно валютные кредиты. Недавно мы приняли решение рефинансироваться на западном рынке в начале 2007 года. Выпуск ипотечных облигаций на зарубежном рынке был успешно опробован нашими коллегами по цеху и представляет собой стандартизированную процедуру. Понятен круг инвесторов, которым будет интересен данный вид бумаг. Это преимущественно западные пенсионные фонды, которых устраивает доходность LIBOR+1%-1,5%. В России пока таких инвесторов нет. Физические лица предпочитают держать деньги на депозитах под 7-8%, а те, кто вкладываются во взаимные фонды и акции, хотят получать 20-30% годовых. Участие кредитных организаций, в том числе государственных, сомнительно, поскольку они тоже ориентированы на большую доходность. Если скупкой ипотечных будет заниматься АИЖК, то это будет политическое решение. А вот если претворятся в дело обещания правительства о том, что в ипотечные ценные бумаги будут инвестированы средства пенсионных накоплений, то это будет абсолютно разумно и только простимулирует рынок.

Москоммерцбанк еще два года назад заявил о намерении развивать финансирование строительства и недвижимости. Среди ваших крупных сделок значатся финансирование строительства бизнес-центра и ТРЦ в Санкт-Петербурге, приобретение гостиницы на Полянке в Москве. Вы сосредоточите свое внимание лишь на коммерческой недвижимости?

Финансирование строительства составляет большой процент наших операций. Но мы всегда предпочитаем финансировать только реальные проекты. На данный момент в портфеле преобладает строительство коммерческой недвижимости. Жилой не так много, но это скорее исторический фактор, чем вопрос кредитной политики. Я думаю, что в будущем объемы финансирования строительства жилой недвижимости увеличится.

Строители часто жалуются, что занимать у банков им дорого. Не миф ли это? На каком уровне сейчас находятся ставки? Есть ли реальные возможности снизить ставки по таким кредитам?

Это полная иллюзия. Если мы говорим о крупных строительных конгломератах (к ним можно отнести порядка 10-15 строительных компаний), то все они имеют лимиты на десятки миллионов долларов, как правило, сразу в нескольких кредитных организациях. Ставка заимствования в среднем не превышает 11-13% годовых в любой валюте. И деньги для строителей обходятся не дороже, чем для представителей других отраслей экономики. А вот более мелким застройщикам (преимущественно тем, что строят в Подмосковье и в регионах) приходится трудно. Чтобы получить кредит, они вынуждены соглашаться на 15%-20% годовых, а то и выше.

Строительная индустрия до сих пор абсолютно непрозрачна. Многие компании представляют собой целую сеть связанных фирм и организаций, не имеющих консолидированной отчетности, что создает у банков дискомфорт при анализе финансовой состоятельности потенциального заемщика. Не говоря уже о тех схемах, при помощи которых компании реализуют объекты недвижимости.…

Однако действия некоторых компаний напоминают подготовку к IPO…

Да, мы с интересом наблюдаем за группой компаний ПИК и Mirax Group, которые готовятся к выходу на публичный рынок. Однако пока для отрасли это скорее исключение, чем правило. У компаний есть выбор - становиться публичной и тем самым повышать эффективную налоговую ставку, либо оставаться в тени. Момент, когда строительный рынок перейдут на прозрачные схемы работы, станет переломным в развитии отрасли.