АИЖК зовет банки в соинвесторы

АИЖК и Фонд содействия развитию ЖКХ готовятся отобрать площадки, где возможно строительство жилья эконом-класса. А во втором квартале они рассчитывают провести конкурс, чтобы отобрать банки для софинансирования строительства.

"Мы хотели бы сейчас вместе с Фондом содействия развитию ЖКХ отобрать площадки, где возможно строительство жилья эконом-класса. И уже во втором квартале мы хотим провести конкурс, чтобы отобрать банки для софинансирования строительства", — заявил во вторник, 28 апреля, глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка.

По словам чиновника, схема софинансирования будет выглядеть следующим образом: агентство предоставит банкам целевые займы, которые будут направлены на финансирование строительства. После завершения работ банки обязуются погасить полученные займы с помощью закладных. "Таким образом мы увязываем спрос и ипотеку с финансированием стройки", — объяснил Семеняка.

"Мы выставляем объект и выбираем банк, который выступает с софинансированием", — отметил глава АИЖК, уточнив, что агентство не будет принимать на себя риски стройки — их должны оценивать банки. При выборе банка предпочтение будет отдаваться тем, кто предложит большую долю софинансирования.

Перспективность подобного сотрудничества будет зависеть от того, насколько грамотно сформируют схему финансирования, считает первый зампредправления Москоммерцбанка Людмила Лебедева: "Нужно правильно выбирать застройщика, который в состоянии построить жилье эконом-класса по соответствующей себестоимости. Цена квадратного метра такого жилья и ставка кредитования не должны быть слишком высокими — точно не 16–18% в рублях. Ставка должна быть ниже 14%".

Лебедева добавляет, что для реализации предложенной АИЖК модели необходимо подключать к ней местные власти или кого-то, кто хорошо знает локальных застройщиков. "Мы для себя серьезно рассматриваем такие программы, но пока слишком мало информации, чтобы сказать что-то определенное о возможности участия в этой схеме. Она особенно интересна для банков, которые имеют развитые технологии ипотечного кредитования", — рассказала BFM.ru первый зампредправления Москоммерцбанка.

"На мой взгляд, если новое жилье начнут предлагать по ценам существенно ниже рынка, а условия приобретения будут благоприятны для заемщиков, то схема АИЖК заработает, — рассуждает замначальника аналитического управления "Совлинка" Ольга Беленькая. Если же условия будут аналогичны тем, на которых сейчас предоставляется ипотека, то не очень понятно, за счет чего будет работать эта модель".

Эксперт напомнила BFM.ru, что жилье эконом-класса должно позиционироваться на людей со средними доходами, а по текущим ценам, даже с учетом коррекции в долларовом выражении, оно доступно очень узкой прослойке населения, которая в "тучные" докризисные годы уже, скорее всего, приобрела жилье. При спаде в экономике и сокращении доходов населения даже низкие ставки по ипотеке вряд ли стимулируют средний класс брать кредит на приобретение жилья по столь завышенным ценам, полагает Беленькая.

По мнению руководителя аналитического управления ИФК "Алемар" Василия Конузина, явных стимулов для банков участвовать в предложенной АИЖК программе нет: "На них будет ложиться груз ответственности за любые неприятности, которые могут возникнуть с подрядчиком. При этом риски в строительном секторе колоссальные, и очень ограниченное количество строительных организаций может пройти контроль банков. Финансированием жилья эконом-класса в регионах будут заниматься организации, аффилированные с региональными властями либо с государством, но и у них существуют серьезные проблемы".

Помимо высоких рисков, банки столкнутся еще с одной проблемой: спрос на рынке недвижимости упал, а ценовая коррекция, по мнению большинства экспертов, еще не завершилась. "Таким образом, банки будут принимать на себя активы, которые потенциально будут обесцениваться, — объясняет Василий Конузин. — Учитывая предсказания Кудрина о второй волне кризиса и сжатии потребительской способности наших граждан, падение цен может составить не 20-25%, как сейчас, а 40-50%".

Эксперт считает, что АИЖК в первую очередь необходимо решить проблему с недостроем: банки могут выкупить объекты у девелоперов, которые не в состоянии завершить стройку. "В таком варианте потери по цене будут минимальными. Грубо говоря, объект чуть ли не на завершающей стадии строительства можно приобрести за полцены, довложить 25% и даже получить с этого какую-то прибыль", — отмечает Конузин.

Тем не менее, в АИЖК и Фонде содействия развитию жилищного строительства (РЖС) пока делают ставку именно на строительство. Во вторник руководитель Фонда РЖС Александр Браверман заявил, что в условиях кризиса средства будут выделяться в первую очередь на строительство жилья эконом-класса: "Мы собираемся выставить на аукционы участки, которые позволят ввести дополнительно от пяти до шести миллионов квадратных метров жилья".

Доработанный вариант антикризисной программы правительства предполагает снижение стоимости и упрощение порядка предоставления земельных участков для строительства социального жилья и жилья эконом-класса, а также формирование институтов и механизмов, позволяющих вовлекать государственные средства и средства населения в строительство — жилищно-строительных кооперативов и строительных сберкасс.

Опрошенные BFM.ru эксперты уверены, что условий для создания подобных институтов сейчас нет. "Чтобы они прижились, надо несколько лет проводить серьезную законотворческую работу", — считает Людмила Лебедева из Москоммерцбанка. А Ольга Беленькая из "Совлинка" добавляет: "Привлечение средств населения — правильный, но долгосрочный процесс. Накопленный негативный опыт в этой системе, опыт строительных пирамид и мошенничества, требует доработки правовых механизмов, чтобы обезопасить соинвесторов".

"Официальные институты по сбору средств с населения могут быть востребованы на более или менее стабильном рынке. По всей видимости, это надо было организовывать два года назад. Думаю, что в кризисной ситуации эффект будет минимальный, поскольку спроса на жилье эконом-класса сейчас немного — целевая аудитория ориентирована на решение насущных проблем. В моем понимании, операции на рынке недвижимости в ближайшее время возможны преимущественно за счет размена и купли-продажи старого жилья", — резюмирует Василий Конузин.