Безвыходная ипотека

С июля этого года курс доллара к рублю вырос на 21%, и для тех, кто взял ипотечный кредит в долларах, а зарплату получает в рублях, ежемесячный платеж заметно вырос. В условиях сокращения персонала и урезания зарплат многие просто потеряли возможность платить по кредитам. Вроде бы самое время перевести свои валютные кредиты в рублевые, но из-за роста процентных ставок это может привести только к увеличению ежемесячных платежей.

Заемщики, оформившие долларовый ипотечный кредит, долгое время были в довольно выигрышном положении: с января 2003-го к июлю этого года доллар подешевел относительно рубля с 32 до 23 руб. Однако сейчас ситуация кардинально изменилась: менее чем за пять месяцев доллар вырос до 28 руб., а всеобщий кризис еще более усугубил положение заемщиков по долларовым кредитам. В результате многие вынуждены ежемесячно платить по кредиту заметно больше, чем они рассчитывали и чем позволяет семейный бюджет.

В некоторых банках фиксируются случаи отказа от выплаты кредита именно из-за увеличения суммы ежемесячного платежа. Уже сейчас коллекторские агентства отмечают рост числа неплательщиков по долларовым кредитам. Так, коллекторское агентство "Секвойя кредит консолидейшн" провело исследование, которое показало, что 11% неплательщиков по долларовым кредитам отказываются платить из-за значительного повышения суммы ежемесячного платежа, последовавшего за ростом курса доллара.

Такое развитие событий значительно увеличивает интерес заемщиков к переводу ставшего непосильным кредита в рублевый эквивалент. А банки, предвидя возможные дефолты, готовы рассматривать варианты перекредитования своих заемщиков. Однако конвертация из одной валюты в другую будет происходить на текущих условиях банка. А как известно, за год банки подняли ставки по кредитам на 3-5%. Поэтому при рефинансировании заемщик хоть и получит фиксированную сумму платежа в рублях, но и сам платеж, и общая сумма кредита будут значительно больше, чем предусматривалось исходными условиями кредита. "Без сомнения, рост курса доллара для заемщиков, кредитовавшихся в валюте, создает определенные риски, поскольку большинство наших соотечественников получают доход в рублях.

Колебания курса доллара сегодня составляют не более 15%, что кардинально не меняет ситуацию с платежеспособностью большинства клиентов. Но при дальнейшей девальвации рубля вполне может создаться ситуация, когда платеж по ранее выданным кредитам вырастет для клиентов на 30-40%, а это уже критично",— считает генеральный директор кредитного брокера "Фосборн Хоум" Василий Белов.

Например, заемщик оформил ипотеку на квартиру стоимостью $270 тыс. под 10% годовых на 15 лет с первоначальным взносом 30% от стоимости недвижимости. При таких условиях ежемесячно заемщику нужно выплачивать $2031. Однако если в начале года в счет погашения платежа заемщик выплачивал 49 300 руб., а в июле даже 47 тыс. руб. (когда доллар достиг своего минимального значения), то сейчас сумма его ежемесячного платежа составляет 56 тыс. руб. Если же доллар вырастет до 40 руб., то ежемесячный платеж будет составлять 81 тыс. руб.

Чтобы рефинансировать такой кредит в рубли под 17,5% годовых (такова сегодняшняя средняя ставка) и оказаться в выигрыше, курс доллара к рублю должен вырасти еще на 28%. "Клиенту выгодно рефинансироваться при курсе 36 руб./$. При этом ставки по ипотеке должны остаться на сегодняшнем уровне. Тогда клиент реально сэкономит около 150 тыс. руб. за весь период пользования кредитом. Однако велика вероятность того, что при такой значительной девальвации рубля ставки также еще подрастут. А уже при ставке 19% рефинансирование вновь становится невыгодным клиенту",— уверен Василий Белов.

Хотя доллар и не достиг еще такого уровня, банки уже сейчас готовы пойти на минимизацию валютных рисков заемщиков в текущей ситуации. Первым об этом заявил ВТБ 24. Этот банк готов рефинансировать только кредиты собственных заемщиков на покупку готового жилья, строящегося жилья (в случае уже оформленного права собственности) и нецелевые кредиты под залог недвижимости. Кредиты на покупку квартиры будут рефинансироваться под ставку 13,6-15,1% годовых в рублях, нецелевые кредиты — 17,15-18,4% годовых в рублях. При этом максимальный размер нового ипотечного кредита не может одновременно превышать 70% текущей стоимости закладываемой квартиры и остатка ссудной задолженности по предыдущему валютному кредиту.

Поскольку кредиты будут предоставляться под более высокие ставки, ежемесячный платеж заемщиков в любом случае будет увеличен. Сократить его можно только одним способом — растянуть срок кредитования. В ВТБ 24 кредит можно оформить на срок от 5 до 50 лет. Правда, выгода от рефинансирования все же не так очевидна. "Например, сумма кредита — $200 тыс. на конец 2007 года, ставка по кредиту на тот момент составляла $11-11,5% при покупке вторичного жилья без первоначального взноса. Курс доллара на тот момент составлял порядка 24 руб. за доллар. То есть сумма кредита в рублевом выражении была около 4800 тыс. руб. Если рефинансировать кредит сейчас, то возвращать нужно уже 5600 тыс. руб. ($200 тыс. по курсу 28 руб.) при процентной ставке порядка 15,5-16% годовых в рублях",— подсчитывает начальник отдела брокериджа ипотечно-риэлтерской компании "Кредит Макс" Виктория Щербакова.

С просьбой о рефинансировании ипотечного кредита можно обратиться и в другие банки. Хотя в общей массе российские банки заморозили программы рефинансирования чужих ипотечных кредитов. Действительно, выгода от рефинансирования с выросшими ставками кажется весьма сомнительной. Однако есть еще предложения банков, которые готовы перекредитовать заемщиков в более стабильную валюту.
Например, Банк Москвы готов рефинансировать не только свои кредиты, но и кредиты, полученные в других банках. Однако условия тут значительно более жесткие. Ставка по рефинансируемому кредиту составит от 18,25% в рублях и 11,5% в иностранной валюте. При этом размер кредита не может превышать 60% от текущей стоимости жилья с учетом всех обязательств по ипотечному кредиту перед первичным кредитором. До оформления недвижимости в пользу банка заемщику придется выплачивать повышенную процентную ставку и предоставить банку двух поручителей с хорошей платежеспособностью.

Остальные опрошенные "Деньгами" банки признались, что в случае необходимости они готовы рассмотреть варианты перекредитования своих заемщиков в рубли, однако пока предпочитают решать проблемы заемщиков другими способами. "В связи с прогнозируемой девальвацией рубля мы предполагаем, что достаточное количество клиентов будет обращаться к банку с такой инициативой, так как с ростом курса доллара существенно увеличивается кредитная нагрузка заемщиков, основной доход которых формируется в рублях. В связи с этим уже сейчас мы прорабатываем возможные схемы изменения валюты кредита и порядка оформления таких операций: либо оформление с заемщиком дополнительных соглашений об изменении валюты по кредиту, либо выдача нового кредита в рублях с учетом направления полученных кредитных средств на погашение валютного кредита",— говорит управляющий директор Москоммерцбанка Татьяна Лозовская.

Впрочем, некоторые банкиры уверены, что эта мера не спасет заемщиков от дефолта, а может, наоборот, подтолкнуть их к этому. "Альфа-банк не предлагает своим заемщикам, которые взяли ипотечные кредиты в иностранной валюте, перевести их в рубли, так как разница между валютным кредитом (на момент, когда заемщик его взял) и текущей рублевой ставкой (а именно по текущей мы и можем его перекредитовать) увеличилась в разы (например, 10% в валюте тогда и 25% в рублях сейчас), и в результате заемщик будет платить еще больше",— поясняет руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья Зибарев.

В любом случае сейчас услугу перекредитования могут себе позволить только заемщики с очень хорошей платежеспособностью. Поскольку при переводе долларовой задолженности в рублевую заемщику придется погашать большую сумму кредита, то первый документ, который придется предоставить заемщику,— это справка 2-НДФЛ. Важное условие: за последнее время доход заемщика должен возрасти, чтобы он мог обслуживать кредит на большую сумму. "Одобрение на рефинансирование можно получить только при существенно более высоком уровне подтвержденного дохода по сравнению с датой получения кредита. То есть в долларах тогда можно было получить большую сумму за счет меньшей процентной ставки по кредиту, а рефинансирование сейчас увеличит и сумму кредита, и проценты за его пользование. Если за время, прошедшее после получения кредита, заемщик повысил свой доход не менее чем на треть и не случалось просрочек по платежам, то его шансы на изменение валюты кредита очень велики. Но таких, к сожалению, единицы",— отмечает Виктория Щербакова.

При рефинансировании ипотечного кредита банк сталкивается с увеличением своих издержек. Однако дополнительных затрат не избежать и заемщику. Конвертация из одной валюты в другую будет происходить по классической схеме рефинансирования. А значит, заемщику придется заново пройти процедуру оформления кредита, оценки недвижимости и т. д. Впрочем, аналитики не советуют спешить сейчас с переоформлением кредита. По их мнению, повышение курса доллара является краткосрочной тенденцией. А если доллар замедлит рост, то рефинансируемый сегодня кредит может оказаться еще более убыточным. "Когда произошел этот кредитный шок, котировки всего финансового сегмента резко попадали. С рынка ушли частные инвесторы, остались, по сути, лишь крупные хедж-фонды, волатильность рынка резко увеличилась. Сейчас ситуация на кредитных рынках постепенно стабилизируется, и повторение ситуации сентября-ноября маловероятно. Прогноз Минэкономразвития на следующий год — 32-35 руб. за доллар, на мой взгляд, несколько завышен. Полагаю, что потенциал роста цен на нефть недооценен. Мой прогноз таков: к концу 2009 года доллар будет оцениваться в 29,5-30 руб.",— считает главный экономист УК "Финам Менеджмент" Александр Осин.

Юлия Погорелова