Коммерческая ипотека в условиях кризиса "времена не выбирают"

Бизнес в России сегодня переживает не лучшие времена: экономический кризис, как "естественный отбор" в теории эволюции,  в  живых оставляет самых  сильных и приспособленных.  Однако "времена не выбирают" и  для тех, кто смело смотрит вперед, задачи остаются  теми же самыми, что и всегда, просто решаются они в других условиях. Кредитование недвижимости в России всегда было дорого,  а в связи с последними событиями, и рядовому заемщику, и банковским экспертам понятно, что   дешевой ипотеки в нашей стране еще долго не будет.
Однако для малого и среднего бизнеса интересны тенденции рынка коммерческой недвижимости: что ожидать от кризиса в этой сфере. "Если проанализировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования коммерческой недвижимости за все время финансового кризиса, то можно сделать вывод о неготовности  российской банковской системы к тем событиям, что сейчас происходят в мире и в России – комментирует сложившуюся ситуацию Альберт Еремеев, руководитель службы по работе с корпоративными клиентами КБ "МИА" (ОАО). - При этом, финансовый кризис по сути в  нашей стране и за рубежом имеет разные отражения: в России – это кризис ликвидности предприятий, а в Америке - ипотечный кризис.

Наши банки в этой ситуации пошли по простому пути -  большинство из них свернули программы кредитования коммерческой недвижимости, более крупные банки – повысили ставки и увеличили сроки рассмотрения кредитных заявок с одновременным ужесточением требований к потенциальным заемщикам. В результате, буквально за пару месяцев, развитие этого сегмента ипотечного кредитования практически полностью остановлено. Банки заняли выжидательную позицию и больше значения уделяют тому кредитному портфелю, который уже сформирован, ведь экономический кризис с банковской сферы перешел на реальный сектор экономики, а, следовательно, затронул или затронет в будущем потенциальных заемщиков". О сложном положении на рынке  ипотеки сегодня говорят все, но освящать проблему кредитования коммерческой недвижимости  никто не торопится.

Банки очень осторожно касаются этой темы, потому что она напрямую зависит от нескольких переменных: не  столько от самого кризиса в нашей стране, сколько от состояния бизнеса в России и его стойкости в условиях экономической непогоды. "В целом, экономический кризис отозвался для клиентов некоторым ужесточением, как условий кредитования, так и требований банка по отношению к заемщикам  – продолжает  тему Инна Касьянова, управляющий директор по кредитованию малого и среднего бизнеса Москоммерцбанка.  -  Общая осторожность банков в кредитовании на приобретение  объектов недвижимости в перспективе ослабит динамику развития кредитного портфеля банков". Кризисное положение не  может длиться вечно в нашей стране.

Экономика, как и любая сфера, развивается циклически, по синусоиде, но если в разговоре о кредитовании жилищного фонда  банковские аналитики прогнозируют улучшение положения  к весне- лету будущего года, то о коммерческой недвижимости  все размышляют весьма осторожно. "О перспективах развития говорить пока рано, т.к. не ясно когда закончится кризис и какие банки останутся на этом рынке  – объясняет сдержанность в прогнозах аналитиков Альберт Еремеев. - Но уже сейчас понятно, что быстрого восстановления ипотечного кредитования не произойдет. Многие компании сворачивают инвестиционную деятельность, рынок коммерческой и жилой недвижимости переживает не лучшие свои времена в связи с падением спроса.

Поэтому наибольшие перспективы сейчас наблюдаются в  кредитовании на покупку коммерческой недвижимости под залог имеющейся недвижимости".  Даже если стараться увидеть, что "стакан  наполовину полон", то есть  сосредоточить внимание на  существенных плюсах положения,  и рассуждать, что в условиях развивающегося капитализма  в нашей стране  предприятиям малого и среднего бизнеса всегда будет требоваться  недвижимость, то есть какой-никакой, а  спрос на этот сегмент кредитования обеспечен. Вопрос о  сроках остается открытым. "Перспективы развития кредитования на покупку коммерческой недвижимости, несомненно, есть,  вопрос в том, что приобретение дорогостоящих объектов недвижимости требует возможности кредитования на длительные сроки, которые на текущий момент осложнены" -  разъясняет положение дел Инна Касьянова.

В условиях  глобального экономического кризиса современным предпринимателям приходится нелегко. Количество банков, которые выдают подобные кредиты, резко сократилось. А те флагманы ипотечного кредитования, что  удержались на плаву, в срочном порядке меняют условия предоставления  этой услуги. Давайте  выясним условия кредитования коммерческой ипотеки в  двух- трех коммерческих банках Москвы, специализирующихся на  подобных кредитах.  Допустим,  нам необходимо 10 миллионов рублей на 5 лет. Если вы обратитесь в коммерческий банк "Московское Ипотечное Агентство", то узнаете, что кредиты на такие больше сроки юридическим лица не предоставляют. Максимум, на что  вы можете рассчитывать, это срок в один год. Годовая процентная ставка составляет 18% годовых на остаток. Интересующая вас  недвижимость, разумеется, оформляется под залог, при 30% дисконте.

То есть, при оценке стоимости недвижимости вычитается 30%, и если получаются искомые 10 миллионов, то возможно получить ипотеку.  Следовательно, 30% от стоимости  вашему предприятию нужно внести самостоятельно. В Москоммерцбанке  кредиты можно получить сроком от 6 до 120 месяцев (то есть, максимальный срок равен 10 годам).  Сумма  кредита доходит до 20 миллионов рублей. Годовая процентная ставка равна 17%, но при выдаче также взимается комиссия в размере 1,5%  от суммы кредита.  Другими словами, мы выходим на те же самые 18% годовых, и даже чуть больше, потому что в  ряде программ взимается так же ежемесячная комиссия за ведение счета в размере 300 рублей. В условиях нашей задачи,  при  сроке кредита в один год ваша организация будет платить по 917 тысяч рублей  каждый месяц. Если вы оформите кредит на 5 лет, то платеж составит 254 тысячи рублей.  При обращении с вопросом о коммерческой ипотеке   в "РосЕвроБанк" в данный момент вам не смогут ответить ни на один вопрос, так как в связи с экономическим кризисом   полностью пересматриваются  ипотечные программы, в том числе и на коммерческую недвижимость. Новые условия предоставления подобных займов появятся не раньше  ноября.

На рынке коммерческой ипотеке,  так же как и в других сферах современной экономики России, остаются только крупные и самые сильные игроки. Следовательно, количество "предложения"   для современных предпринимателей резко сокращается.  И те, кто выжил  в условиях экономической бури,  уже и не стремятся к снижению процентных ставок в рамках конкуренции за потребителей. Дешевой коммерческой ипотеки в ближайшее время точно не будет, но хорошо, что остается возможность выбора.

ТРУШИНА НАТАЛИЯ