Получить ипотеку будет сложнее

В ближайшее время ситуация на рынке ипотеки не улучшится

Кризис на международных рынках оказал влияние и на политику АИЖК. Так, 15 сентября агентство радикально изменило стандарты рефинансирования ипотечных сделок. По сути АИЖК полностью меняет свое поведение на ипотечном рынке и отказывается от демпингования процентных ставок по кредитам. Согласно новым условиям, выкуп ипотечных кредитов впредь будет производиться не на общей, как раньше, а на индивидуальной основе, и АИЖК будет выкупать кредиты, выданные по ставкам ниже среднерыночных, прибавляя к ним свой дисконт.

Правда, и само АИЖК пошло на ужесточение условий выкупа кредитов не от хорошей жизни. По данным на 31 декабря 2007 года, доля просроченных платежей по ипотечным закладным АИЖК достигла 5,7%. Это, конечно, не катастрофический 30%-ный уровень, который мы наблюдаем сейчас в США. Однако если вспомнить конец 2005 года, когда доля просрочки составляла всего лишь 1,15%, станет ясно, что негативная динамика на лицо, и это, конечно, отпугивает международных инвесторов. Ведь им предполагается продавать облигации, обеспеченные стандартизированными ипотечными закладными, которые АИЖК выкупает у розничных банков.

Правда, летом дела у АИЖК вроде бы пошли на лад, и агентство даже объявило о том, что до конца 2008 года выпустит 2 облигационных серии по 7 млрд рублей каждая, и еще 2 серии таким же объемом в начале следующего года. АИЖК даже несколько смягчило свое отношение к банкам-партнерам. Однако кризис на международных рынках лишил агентство уверенности в том, что для его будущих облигационных займов найдутся покупатели, и оно сможет получить столь необходимые для рефинансирования ипотечных кредитов средства. Это, судя по всему, и привело к кардинальному изменению стандартов выкупа кредитов.

В целом российский рынок пока не может похвастаться большим выбором инструментов для финансирования ипотеки. Привлечение иностранных кредитов, выпуск облигаций, привлечение депозитов и покупка пулов кредитов другими крупными игроками ипотечного рынка – вот в общем-то все источники, из которых банки черпают средства для ипотеки. До недавнего времени небольшие банки предпочитали продавать свои кредиты Агентству по ипотечному и жилищному кредитованию. До 60% всех ипотечных кредитов, предоставляемых в России, рефинансировались по программе АИЖК. Поэтому новые стандарты рефинансирования АИЖК могут окончательно выбить почву из-под ног мелких и средних банков, лишив их основного источника ипотечных денег.

Ведь именно поддержка АИЖК, а точнее его демпинговые ставки, давали небольшим ипотечным банкам возможность для конкуренции с крупными игроками. Кроме того, до недавнего времени АИЖК выступало основным локомотивом для продвижения ипотеки в регионах. "Новые правила выкупа ипотечных кредитов негативно скажутся в первую очередь на региональных операторах, для которых агентство было основным (если не единственным) средством рефинансирования ипотеки, – говорит директор департамента маркетинга и планирования продуктов Москоммерцбанка Дмитрий Орлов. – Теперь им придется либо искать нового партнера, либо отказываться от программы".

Нетрудно догадаться, к чему приведут новые правила игры: ставки по кредитам снова поползут вверх, а некоторым банкам и вовсе придется отказаться от такого продукта, как ипотека. "Уже сегодня в большинстве средних и небольших банков ставки выросли настолько, что они носят не рыночный, а скорее запретительный характер, – констатирует Юрий Амвросиев, начальник департамента международных отношений и межбанковского бизнеса Русского банка развития. – По сути это означает только одно – негласный отказ от ипотеки".

Что же ждет российскую ипотеку в ближайшем будущем? Все эксперты сходятся в одном – рынок ждет консолидация. "Доля 5 банков-лидеров по выдаче ипотечных кредитов на 01.07.2008 составила 75,6%, а по итогам 2007 года эта доля составляла 52,5%. То есть концентрация на лицо, – утверждает Дмитрий Орлов. – Среди лидеров рынка банки с государственным участием - Сбербанк и ВТБ. Кроме того, на рынке достаточно крепкими остались позиции кредитных организаций с участием иностранного капитала ("ДельтаКредит", "Абсолют Банк", "Сосьете Женераль Восток", "Райффайзенбанк"), имеющих стабильный доступ к долгосрочному фондированию. Остальные игроки банковского рынка вынуждены пока поменять свои приоритеты".

В целом эксперты сходятся на том, что в ближайшие полгода-год ситуация на отечественном рынке ипотеки кардинально не улучшится. "Доля АИЖК на рынке рефинансирования ипотеки реально может снизиться, как и влияние Агентства в целом на развитие ипотеки, – считает заместитель генерального директора КБ "МИА" Николай Фролов. – Остальные участники рынка будут сохранять либо изменять свои позиции, в зависимости от возможностей привлечения внешних ресурсов или самофинансирования – направления высвобождающихся средств в результате досрочного погашения имеющихся ипотечных кредитов либо перераспределения активов".

Логично, что проблемы с ипотекой могут повлиять и на уровень цен на недвижимость. Хотя на долю ипотеки сегодня приходится всего 15% от всех сделок на рынке недвижимости, не стоит забывать, что более 80% сделок приходится на так называемые альтернативные покупки, где живые деньги почти не участвуют. То есть получается, что основным источником реальных финансовых средств для рынка недвижимости сегодня является банковская ипотека. И если в условиях, когда цены на недвижимость безнадежно оторвались от платежеспособного спроса, возможности взять кредит на покупку жилья для потенциальных заемщиков резко сократятся, то это может оказать самое серьезное воздействие на динамику рынка недвижимости, и цены на жилье наконец-то начнут снижаться.