Теперь можно не ждать, пока недвижимость зарегистрируют

Банки, реагируя на изменения рыночных условий, постоянно предлагают "ипотечным" покупателям все новые и новые схемы кредитования. Еще год назад трудно себе было представить ипотеку без первоначального взноса или покупку отдельной комнаты в квартире, но уже сегодня банки делают такие предложения своим клиентам. Разрабатываются и новые схемы. На днях банк DeltaCredit сообщил о разработанной им системе выдачи ипотечных кредитов – в день подписания договора купли-продажи, а не после регистрации сделки.

Напомним, что в российской практике расчеты между участниками сделки производятся после регистрации прав на приобретенную квартиру. Процедура регистрации может занимать до нескольких недель. В условиях постоянно растущих цен на жилье этот период чреват для продавцов потерей денег, поэтому они неохотно рассматривают подобные предложения. "Ипотечные" покупатели в этом случае могут нести дополнительные издержки – например, тогда, когда полученных от продажи имеющейся квартиры средств может не хватить на приобретаемое жилье.

Новая схема, по мнению руководства DeltaCredit, обеспечит покупателям квартир, которые пользуются ипотекой, равные условия с теми, кто может купить квартиру без помощи кредита, а продавцы смогут получить деньги в момент заключения сделки. Однако эксперты кредитного рынка сошлись во мнении, что подобные сделки несут дополнительные риски.

Альберт Хисаметдинов, первый заместитель председателя правления Москоммерцбанка считает, что подобную схему можно обозначить выражением "утром деньги – вечером стулья": "Теоретически эта мера могла бы привлечь продавцов, желающих продать квартиру через ипотеку. С точки зрения сокращения операционных временных и стоимостных издержек на сделку, такое начинание очень интересно. Однако с точки зрения юридической надежности сделки, данное предложение выглядит достаточно странно. Весьма высока вероятность мошенничества со стороны продавца: после получения денежных средств, продавец осуществляет преднамеренный отзыв документов с регистрации, что не запрещено законом, и регистратор сделки не сможет дать вменяемой гарантии, что это не произойдет (это, скорее всего, вопрос доверия к регистратору со стороны банка). Таким образом, банк может вместе со своим заемщиком оказаться втянутым в судебное разбирательство". По словам г-на Хисаметдинова, в практике Москоммерцбанка случай преднамеренного отзыва документов уже был, д
енежные средства остались в банке. Но в ближайшее время руководство банка не планирует что-либо менять в своей системе ипотечных сделок.

По мнению Михаила Бусыгина, заместителя начальника департамента продаж Городского ипотечного банка, "идти на такие меры банки заставляет снижение количества новых обращений клиентов в связи с "ценовым шоком", который сейчас испытывают потенциальные покупатели квартир". "Выдача денег продавцам до государственной регистрации – серьезный риск и для покупателя-заемщика, и для банка. Вводя подобные схемы расчетов с продавцами, можно использовать различные способы минимизации рисков банка, ни один из которых не дает 100% гарантии того, что сделка будет в итоге проведена, – считает эксперт. – Очень важно, чтобы покупатели квартир, идя на подобные схемы, точно представляли те риски, которые они принимают на себя в связи с такой схемой расчетов. Прямая обязанность банка и риелтора уведомить клиента о тех рисках, которые возникают в связи с такой формой расчетов".

По этой причине руководство банка DeltaCredit намерено предложить поправки в закон о регистрации прав на недвижимое имущество. Если сейчас продавец квартиры, подписав договор купли-продажи жилья, может приостановить своим заявлением госрегистрацию сделки, то в случае изменения закона для этого он должен будет получить согласие банка-кредитора по ипотечной сделке. Пока же банк DeltaCredit требует от продавца жилья, участвующего в новой ипотечной схеме, подписать заявление о своей готовности не препятствовать госрегистрации сделки.

Ирина Замулина